山东省济南市人民政府


济南市物业管理办法
济南市人民政府



第一章 总 则
第一条 为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。

第二章 物业管理组织
第五条 本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。
第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
（三）通过和修订业主公约；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
（六）决定物业管理的其他有关事项。
第八条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。
第九条 业主委员会的主要职责：
（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

第三章 物业管理企业
第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
（四）有三十万元以上货币注册资金；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
第十三条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
（一）物业管理企业资质审查申报表；
（二）法定代表人证明书和身份证明；
（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
（五）其他有关的文件、资料。
第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。

第四章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。
第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容：
（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
（二）双方当事人的权利和义务；
（三）管理服务的要求和标准；
（四）合同期限；
（五）违约责任及争议的解决方式；
（六）当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容：
（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；
（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；
（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；
（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；
（七）物业管理聘用合同确定的其他事项。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。
第十九条 选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十一条 物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：
（一）物业管理服务内容；
（二）双方权利和义务；
（三）费用标准和交纳期限；
（四）违约责任及争议解决方式；
（五）其他事项。
第二十二条 物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。
物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。
第二十三条 物业管理经费收入的主要来源：
（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；
（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；
（三）按规定收取的物业管理服务费；
（四）专项委托服务收入；
（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；
（六）其他合法收入。
本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。
本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。
第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0．2％的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。
物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。

第五章 物业的使用和维护
第二十六条 物业维护责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；
（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护；
（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
第二十七条 物业维护费用，按下列规定承担：
（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；
（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支；
（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。
第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑物；
（四）侵占绿地、损坏花草、树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；
（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

第六章 法律责任
第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。
第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。
本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。
第三十九条 各县（市）可参照本办法执行。
第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。



1999年7月30日
青海省海东地区行署


海东地区行政公署关于印发海东地区农村住房规划建设管理办法的通知

东署〔2011〕18号


各县人民政府，行署各部门：
《海东地区农村住房规划建设管理办法》已经行署研究同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。


二0一一年三月八日



海东地区农村住房规划建设管理办法


第一章 总则


第一条为加快全区新农村住房建设步伐，规范农村住房建设行为和办事程序,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《青海省村庄规划编制导则》、《青海省农牧区住宅建设指导手册》等有关法律、法规和规定，结合本区农村住房建设实际，制订《海东地区农村住房规划建设管理办法》。
第二条农村住房建设分为个人建房、集体建房和其他住房建设三种形式。
个人建房，是指由农村家庭自行建造住房的活动。
集体建房，是指由村民委员会组织实施集中新建农民住房的活动。
其他住房建设，是指在村镇规划范围内由国家机关及其他企事业单位或经济组织等进行的各类住房建设活动。
第三条地区住房和城乡建设行政主管部门负责全区农村住房规划建设的统一监督管理。县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本县农村住房规划建设的监督管理。乡镇人民政府负责本乡镇人民政府范围内的农民住房建设活动的具体管理工作。
第四条海东地区行政区域范围内农民新建、改建和翻建住房及农村集体住房的规划建设管理工作，适用本办法。
第二章 职责
第五条地区住房和城乡建设行政主管部门依据国家和省上有关农村住房建设政策规定要求，提出加强农村住房建设管理意见和农村住房建设管理办法，编发农房建设技术导则，组织审查各县农村建设规划和实施方案，对各县农村建设规划执行和农村住房建设情况进行督促检查。
第六条县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门依据《海东地区农村住房规划建设管理办法》，制定本县农村住房规划建设管理实施办法，负责镇总体规划和乡规划、村庄规划编制工作。县新农村办公室协助进行规划编制，负责农村配套设施建设管理工作。县土地管理部门负责农村住房建设的用地管理工作。县住房和城乡建设行政主管部门负责本县域内农村住房建设工程的质量安全管理工作，指导乡镇住房建设管理机构实施农村住房建设管理工作，监督农村村庄规划执行，负责农村住房建设施工队伍和农村工匠的技术培训发证和资格认定工作，为农民建房活动提供各项技术支持，做好服务工作。
第七条乡镇人民政府负责农村住房建设的具体管理工作,乡镇长为村庄规划管理和住房建设质量安全的第一责任人。乡镇人民政府成立农村住房建设管理办公室，人员编制应由土地管理和规划建设工程技术人员组成，建制镇政府配3～4人，乡政府配2～3人。农村住房建设管理办公室的主要工作任务是，受乡镇人民政府委托，配合做好村庄规划、建设管理等相关工作。具体负责农村住房建设项目选址定点、农村住房建设程序审批、施工安全和施工质量的监督检查、对施工承包人和农村工匠的管理、项目竣工验收备案、项目建设档案管理。
第三章土地与规划管理
第八条 农村住房建设严格执行土地使用管理规定。
（一）县国土资源行政主管部门负责本县域内农村住房建设用地的计划编制和使用监督管理工作。按上级业务主管部门下达的土地利用年度计划指标，确定本县农村住房建设的年度用地计划指标（包括新增农户宅基地用地指标），并分解下达到乡镇人民政府。乡镇人民政府审核建房申请用地面积，应符合县土地管理部门分解下达的农村住房年度用地计划指标。
（二）农村家庭每户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，个人申请在原址建房的，在满足村庄建设规划前提下，经县住房和城乡建设行政主管部门批准进行建设。
（三）农民建房按规划异地实施建房的，在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，并由乡镇人民政府及时组织整理或者复垦。
第九条乡镇总体规划应征得地区住房和城乡建设行政主管部门和乡镇人民政府同意后，由县人民政府审批。村庄规划应征得县住房和城乡建设行政主管部门和村两委会及村民意见后，由乡、镇人民政府审批。
第十条农民个人建房开工前应按程序申请领取乡村建设规划许可证和办理宅基地土地使用审批手续。
集体建房应符合乡镇或村庄规划要求，按城市住房建设程序申请办理规划许可证和土地使用许可证及其他建设手续。其他住房建设应当服从所在地农村村庄规划要求和土地使用要求。　
第十一条乡镇人民政府实行公开办事制度,将农民建房的申请条件、申报审批程序、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。
第十二条县、乡镇人民政府应当加大实施农村住房建设规划管理的宣传力度，通过印发宣传资料，进村入户宣讲，提高农民群众执行规划的主动性和自觉性。做好农村住房建设施工质量和施工安全工作的宣传，提高农民建房质量、安全、环保、节能和节约土地意识。
第四章 建设技术要求
第十三条农村住房选址要避让地质灾害易发地段，避免在规划和已建成的各种道路、管线控制范围内建设，部分新建、原地零散建设原则上应以原地建设为主。农民个人建房建造两层或者两层以上住房的，应使用有资质的设计单位设计的图纸，或者使用由建设主管部门推荐的通用图集。单层住房施工无正规施工设计图纸的必须选用通用图集，乡镇住房建设管理机构要加强监督管理，农房建设必须按设计图纸或通用图集要求建造，施工过程中不得降低结构质量标准。
第十四条农民个人住房建设宅地基面积符合国家有关政策规定，各县人民政府可以在国家规定范围内，根据当地情况制定宅基地用地标准。住房建设面积根据家庭人员多少控制在60-150㎡/户范围内。
第十五条农民个人需要新建或在原宅基地范围内补建围墙的，应征得村民委员会同意。农民个人庭院新建围墙不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度宜控制在2.5米左右，新建围墙不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻住户房屋的通风和采光。
第十六条实施集体建房和其他住房建设，要严格执行国家住宅设计规范、住宅节能设计标准及有关房屋建筑施工验收规范。
集体建房应按规划要求合理设计配套设施，根据建设项目所在地污水排放处理和垃圾收集运送要求，设计污水排放系统及垃圾收集设施。
第十七条农村住房建设布局应符合以下条件：
（一）农村住房建设认真执行村庄建设规划,新建房屋道路、水电线路、附属用房、围墙和大门应按规划要求设置，且应满足消防要求。　　
（二）沿村内主要干道建设的房屋应满足村容美观要求,房屋背立面靠近村庄主干道的做相应美化处理。新建住宅外墙在满足道路规划宽度前提下与原有相邻住宅外墙位置、高度、色调相协调，搞好路边绿化,美化村庄路边环境。
（三）农民个人庭院布置应服从村庄规划布局要求，同一巷道内的附属用房、大门、围墙建设样式和高度应相互协调。户内厕所、畜舍位置应隐蔽，不宜靠村庄道路边设置，做到污水不外留，臭气不扩散，院外不乱建。
（四）农村住房建设以砖木和砖混结构为主，新建房屋布置以方便农民生产生活需要为主，建筑风格充分体现民族特色、地方特色和河湟文化特色。
第十八条农村建设规划对个人建房的间距和高度标准有规定的村庄，按照建设规划执行。建设规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的，按照下列规定执行：
（一）新建房屋朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，不小于南侧建筑高度的1.62倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.3倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。
（二）农村住宅建筑层数以一至二层为宜，其中，底层层高为3米到3.3米，其余层数的每层层高宜为2.7米到3米。
新建建筑与已建相邻建筑间距不符合前款标准的，新建建筑应予退让。
住宅建设从安全考虑，二层及以上住宅临空处栏杆高度不小于1.05米，垂直杆件横向之间净距不大于0.11米，房屋周边台阶高于0.6米的设防护栏杆。
家庭养殖棚舍应按一层搭建，经营性集中养殖棚舍建设服从村庄规划，满足村庄环保、卫生要求。
第十九条农村住房建设所用建筑材料需选用合格的建材产品。不得使用废旧楼板、钢筋、门窗等回收建材产品，不得使用过期水泥。
产品质量监督部门加强面向农村建材市场和建材产品流通环节的监管，加强对楼板、门窗等建材生产环节质量监管，及时查处无证生产企业，杜绝不合格产品流入农村建筑市场。
享受国家补助资金建设的农村住房所用主要建筑材料应由乡镇人民政府在征得建房农户同意情况下，按计划以招标形式统一组织采购，以确保建筑材料质量和降低采购价格。
第二十条农村住房建设过程中加强对节能新技术的推广利用，推行农村节能热炕改造技术，新建房屋积极推广应用外墙保温技术和太阳能暖廊房屋建设技术。倡导应用太阳能热水、采暖和照明技术，有计划推进农村改灶、改圈、改厕和沼气利用工作。
第五章 个人建房
第二十一条符合下列条件之一的建房申请人，均需向村民委员会提出书面申请：
（一）申请人要求分户建房，且符合所在县人民政府规定的分户建房条件的。
（二）申请人已使用的宅基地总面积未达到有关规定的宅基地标准，需要异地新建的。
（三）按照村镇规划调整宅基地，需要异地新建住房的。
（四）原宅基地因建设项目占地征收，需要异地建房的。
（五）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的。
（六）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要异地新建或者在原址翻建的。
（七）政府部门规定的其他情形。
申请人将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所再申请建房的不予批准。
第二十二条个人建房应按以下程序申请：
建房申请人向村民委员会提出书面申请→初审同意→申请人填写《农民个人建房申请表》并提供有关证明→村内审核→同意→进行公示→无异议→村委会同意、盖章→报乡镇人民政府→乡镇人民政府复核→同意→在申请人所在村公示→无异议→报县人民政府主管部门→发放建设规划许可证，农民宅基地使用权证审批手续，批准开工建设。
第二十三条村民委员会接到个人建房申请后，在本村张榜公示，公示内容包括申请人家庭成员、从业情况、原宅基地情况、拟建新房位置。
公示期间无异议的，村民委员会在《农民个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送乡镇人民政府，公示期间有异议的，村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
第二十四条乡镇人民政府在接到村民委员会报送的《农民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后，及时委托乡镇住房建设管理办公室进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地、拟建房位置是否符合村庄规划，确认宅基地内拟建房屋的平面位置、层数、高度、与四邻已有建筑的间距以及围墙等是否符合规定。
乡镇人民政府审核完毕后，符合规定的报县建设和土地管理主管部门批准。乡镇人民政府将农民建房的审批结果在申请人所在村张榜公示，接受群众监督，有异议的由乡镇人民政府组织人员进行复核。公示完毕，无异议的由乡镇人民政府报县人民政府主管部门核发乡村建设规划许可证、农民宅基地使用权证审批手续。
第二十五条经批准建房的建房申请人在开工前向乡镇人民政府住房建设管理办公室申请开工。乡镇住房建设管理办公室在接到申请后到现场进行开工查验，对新建建筑物的定位放线进行测量复核。
第二十六条农民个人建房严格按照县人民政府主管部门批准的乡村建设规划许可证和农民宅基地使用权证规定内容进行施工。个人建房的设计、施工、验收、房产管理由各县人民政府制定具体实施办法执行。
第六章集体建房
第二十七条各县人民政府按照经批准的村镇规划，制定集体建房实施管理办法。城中村、城郊村和有条件的建制镇附近的村民委员会可以按规定申请集体建房，集体建房活动按城镇住房建设程序办理有关建设手续。
第二十八条实施集体建房项目的村民委员会依法取得项目建设计划批复，并按规定向县规划管理部门和土地管理部门申请办理建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。
第二十九条集体建房实行招投标制度，选择有资质施工队伍进行施工。工程设计、施工、监理、质量监督应执行国家和省现行有关建设管理规定。
集体建房的村民委员会向县建设管理部门申请办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。县建设管理部门加强集体建房项目的工程质量和安全监督管理。
第七章 监督管理
第三十条地区住房和城乡规划建设主管部门应加强农民建房规划实施情况的监督管理，县人民政府行政主管部门和乡镇人民政府加强对本区域内农民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本地有关规定行为的，予以劝阻、制止。
第三十一条农民个人建房未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县人民政府土地管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，对拒不执行的，县土地管理部门可依法申请人民法院强制拆除。
新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
第三十二条农民个人建房未按规定取得有关审批手续，擅自建房、违反村庄规划的，由乡镇人民政府责令停止建房，限期拆除。影响村镇规划，尚可采取改正措施的，由乡镇人民政府责令限期改正，当事人未在限期内拆除违法建筑和逾期不改正的，可申请县建设主管部门依法组织强制拆除。
第三十三条实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。个人建房由于承包人施工原因造成建房人损失的由承包人赔偿损失，因建房人原因造成损失的由建房人自行承担，违反法律法规规定的依法追究当事人责任。
集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县建设主管部门依法予以处罚。个人建房严重违反工程质量标准和安全规定的由乡镇住房建设管理办公室予以警告、制止，责令停止建房，所造成一切损失由当事人自负。
第三十四条当事人对住房建设管理的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，对复议决定有异议的可向人民法院提起诉讼。
第三十五条农村住房审批主管部门应当依法履行职责，严格依照法定程序办理农民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农民合法权益的，由上级主管部门会同有关部门依纪依规给予行政处分。构成犯罪的，依法追究法律责任。
第八章 附则
第三十六条本办法由地区住房和城乡建设局、国土资源局负责解释。　　
第三十七条本办法自批准之日起施行。




第一章 总则
第一条为加快全区新农村住房建设步伐，规范农村住房建设行为和办事程序,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《青海省村庄规划编制导则》、《青海省农牧区住宅建设指导手册》等有关法律、法规和规定，结合本区农村住房建设实际，制订《海东地区农村住房规划建设管理办法》。
第二条农村住房建设分为个人建房、集体建房和其他住房建设三种形式。
个人建房，是指由农村家庭自行建造住房的活动。
集体建房，是指由村民委员会组织实施集中新建农民住房的活动。
其他住房建设，是指在村镇规划范围内由国家机关及其他企事业单位或经济组织等进行的各类住房建设活动。
第三条地区住房和城乡建设行政主管部门负责全区农村住房规划建设的统一监督管理。县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本县农村住房规划建设的监督管理。乡镇人民政府负责本乡镇人民政府范围内的农民住房建设活动的具体管理工作。
第四条海东地区行政区域范围内农民新建、改建和翻建住房及农村集体住房的规划建设管理工作，适用本办法。
第二章 职责
第五条地区住房和城乡建设行政主管部门依据国家和省上有关农村住房建设政策规定要求，提出加强农村住房建设管理意见和农村住房建设管理办法，编发农房建设技术导则，组织审查各县农村建设规划和实施方案，对各县农村建设规划执行和农村住房建设情况进行督促检查。
第六条县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门依据《海东地区农村住房规划建设管理办法》，制定本县农村住房规划建设管理实施办法，负责镇总体规划和乡规划、村庄规划编制工作。县新农村办公室协助进行规划编制，负责农村配套设施建设管理工作。县土地管理部门负责农村住房建设的用地管理工作。县住房和城乡建设行政主管部门负责本县域内农村住房建设工程的质量安全管理工作，指导乡镇住房建设管理机构实施农村住房建设管理工作，监督农村村庄规划执行，负责农村住房建设施工队伍和农村工匠的技术培训发证和资格认定工作，为农民建房活动提供各项技术支持，做好服务工作。
第七条乡镇人民政府负责农村住房建设的具体管理工作,乡镇长为村庄规划管理和住房建设质量安全的第一责任人。乡镇人民政府成立农村住房建设管理办公室，人员编制应由土地管理和规划建设工程技术人员组成，建制镇政府配3～4人，乡政府配2～3人。农村住房建设管理办公室的主要工作任务是，受乡镇人民政府委托，配合做好村庄规划、建设管理等相关工作。具体负责农村住房建设项目选址定点、农村住房建设程序审批、施工安全和施工质量的监督检查、对施工承包人和农村工匠的管理、项目竣工验收备案、项目建设档案管理。
第三章土地与规划管理
第八条 农村住房建设严格执行土地使用管理规定。
（一）县国土资源行政主管部门负责本县域内农村住房建设用地的计划编制和使用监督管理工作。按上级业务主管部门下达的土地利用年度计划指标，确定本县农村住房建设的年度用地计划指标（包括新增农户宅基地用地指标），并分解下达到乡镇人民政府。乡镇人民政府审核建房申请用地面积，应符合县土地管理部门分解下达的农村住房年度用地计划指标。
（二）农村家庭每户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，个人申请在原址建房的，在满足村庄建设规划前提下，经县住房和城乡建设行政主管部门批准进行建设。
（三）农民建房按规划异地实施建房的，在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，并由乡镇人民政府及时组织整理或者复垦。
第九条乡镇总体规划应征得地区住房和城乡建设行政主管部门和乡镇人民政府同意后，由县人民政府审批。村庄规划应征得县住房和城乡建设行政主管部门和村两委会及村民意见后，由乡、镇人民政府审批。
第十条农民个人建房开工前应按程序申请领取乡村建设规划许可证和办理宅基地土地使用审批手续。
集体建房应符合乡镇或村庄规划要求，按城市住房建设程序申请办理规划许可证和土地使用许可证及其他建设手续。其他住房建设应当服从所在地农村村庄规划要求和土地使用要求。　
第十一条乡镇人民政府实行公开办事制度,将农民建房的申请条件、申报审批程序、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。
第十二条县、乡镇人民政府应当加大实施农村住房建设规划管理的宣传力度，通过印发宣传资料，进村入户宣讲，提高农民群众执行规划的主动性和自觉性。做好农村住房建设施工质量和施工安全工作的宣传，提高农民建房质量、安全、环保、节能和节约土地意识。
第四章 建设技术要求
第十三条农村住房选址要避让地质灾害易发地段，避免在规划和已建成的各种道路、管线控制范围内建设，部分新建、原地零散建设原则上应以原地建设为主。农民个人建房建造两层或者两层以上住房的，应使用有资质的设计单位设计的图纸，或者使用由建设主管部门推荐的通用图集。单层住房施工无正规施工设计图纸的必须选用通用图集，乡镇住房建设管理机构要加强监督管理，农房建设必须按设计图纸或通用图集要求建造，施工过程中不得降低结构质量标准。
第十四条农民个人住房建设宅地基面积符合国家有关政策规定，各县人民政府可以在国家规定范围内，根据当地情况制定宅基地用地标准。住房建设面积根据家庭人员多少控制在60-150㎡/户范围内。
第十五条农民个人需要新建或在原宅基地范围内补建围墙的，应征得村民委员会同意。农民个人庭院新建围墙不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度宜控制在2.5米左右，新建围墙不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻住户房屋的通风和采光。
第十六条实施集体建房和其他住房建设，要严格执行国家住宅设计规范、住宅节能设计标准及有关房屋建筑施工验收规范。
集体建房应按规划要求合理设计配套设施，根据建设项目所在地污水排放处理和垃圾收集运送要求，设计污水排放系统及垃圾收集设施。
第十七条农村住房建设布局应符合以下条件：
（一）农村住房建设认真执行村庄建设规划,新建房屋道路、水电线路、附属用房、围墙和大门应按规划要求设置，且应满足消防要求。　　
（二）沿村内主要干道建设的房屋应满足村容美观要求,房屋背立面靠近村庄主干道的做相应美化处理。新建住宅外墙在满足道路规划宽度前提下与原有相邻住宅外墙位置、高度、色调相协调，搞好路边绿化,美化村庄路边环境。
（三）农民个人庭院布置应服从村庄规划布局要求，同一巷道内的附属用房、大门、围墙建设样式和高度应相互协调。户内厕所、畜舍位置应隐蔽，不宜靠村庄道路边设置，做到污水不外留，臭气不扩散，院外不乱建。
（四）农村住房建设以砖木和砖混结构为主，新建房屋布置以方便农民生产生活需要为主，建筑风格充分体现民族特色、地方特色和河湟文化特色。
第十八条农村建设规划对个人建房的间距和高度标准有规定的村庄，按照建设规划执行。建设规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的，按照下列规定执行：
（一）新建房屋朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，不小于南侧建筑高度的1.62倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.3倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。
（二）农村住宅建筑层数以一至二层为宜，其中，底层层高为3米到3.3米，其余层数的每层层高宜为2.7米到3米。
新建建筑与已建相邻建筑间距不符合前款标准的，新建建筑应予退让。
住宅建设从安全考虑，二层及以上住宅临空处栏杆高度不小于1.05米，垂直杆件横向之间净距不大于0.11米，房屋周边台阶高于0.6米的设防护栏杆。
家庭养殖棚舍应按一层搭建，经营性集中养殖棚舍建设服从村庄规划，满足村庄环保、卫生要求。
第十九条农村住房建设所用建筑材料需选用合格的建材产品。不得使用废旧楼板、钢筋、门窗等回收建材产品，不得使用过期水泥。
产品质量监督部门加强面向农村建材市场和建材产品流通环节的监管，加强对楼板、门窗等建材生产环节质量监管，及时查处无证生产企业，杜绝不合格产品流入农村建筑市场。
享受国家补助资金建设的农村住房所用主要建筑材料应由乡镇人民政府在征得建房农户同意情况下，按计划以招标形式统一组织采购，以确保建筑材料质量和降低采购价格。
第二十条农村住房建设过程中加强对节能新技术的推广利用，推行农村节能热炕改造技术，新建房屋积极推广应用外墙保温技术和太阳能暖廊房屋建设技术。倡导应用太阳能热水、采暖和照明技术，有计划推进农村改灶、改圈、改厕和沼气利用工作。
第五章 个人建房
第二十一条符合下列条件之一的建房申请人，均需向村民委员会提出书面申请：
（一）申请人要求分户建房，且符合所在县人民政府规定的分户建房条件的。
（二）申请人已使用的宅基地总面积未达到有关规定的宅基地标准，需要异地新建的。
（三）按照村镇规划调整宅基地，需要异地新建住房的。
（四）原宅基地因建设项目占地征收，需要异地建房的。
（五）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的。
（六）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要异地新建或者在原址翻建的。
（七）政府部门规定的其他情形。
申请人将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所再申请建房的不予批准。
第二十二条个人建房应按以下程序申请：
建房申请人向村民委员会提出书面申请→初审同意→申请人填写《农民个人建房申请表》并提供有关证明→村内审核→同意→进行公示→无异议→村委会同意、盖章→报乡镇人民政府→乡镇人民政府复核→同意→在申请人所在村公示→无异议→报县人民政府主管部门→发放建设规划许可证，农民宅基地使用权证审批手续，批准开工建设。
第二十三条村民委员会接到个人建房申请后，在本村张榜公示，公示内容包括申请人家庭成员、从业情况、原宅基地情况、拟建新房位置。
公示期间无异议的，村民委员会在《农民个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送乡镇人民政府，公示期间有异议的，村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
第二十四条乡镇人民政府在接到村民委员会报送的《农民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后，及时委托乡镇住房建设管理办公室进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地、拟建房位置是否符合村庄规划，确认宅基地内拟建房屋的平面位置、层数、高度、与四邻已有建筑的间距以及围墙等是否符合规定。
乡镇人民政府审核完毕后，符合规定的报县建设和土地管理主管部门批准。乡镇人民政府将农民建房的审批结果在申请人所在村张榜公示，接受群众监督，有异议的由乡镇人民政府组织人员进行复核。公示完毕，无异议的由乡镇人民政府报县人民政府主管部门核发乡村建设规划许可证、农民宅基地使用权证审批手续。
第二十五条经批准建房的建房申请人在开工前向乡镇人民政府住房建设管理办公室申请开工。乡镇住房建设管理办公室在接到申请后到现场进行开工查验，对新建建筑物的定位放线进行测量复核。
第二十六条农民个人建房严格按照县人民政府主管部门批准的乡村建设规划许可证和农民宅基地使用权证规定内容进行施工。个人建房的设计、施工、验收、房产管理由各县人民政府制定具体实施办法执行。
第六章集体建房
第二十七条各县人民政府按照经批准的村镇规划，制定集体建房实施管理办法。城中村、城郊村和有条件的建制镇附近的村民委员会可以按规定申请集体建房，集体建房活动按城镇住房建设程序办理有关建设手续。
第二十八条实施集体建房项目的村民委员会依法取得项目建设计划批复，并按规定向县规划管理部门和土地管理部门申请办理建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。
第二十九条集体建房实行招投标制度，选择有资质施工队伍进行施工。工程设计、施工、监理、质量监督应执行国家和省现行有关建设管理规定。
集体建房的村民委员会向县建设管理部门申请办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。县建设管理部门加强集体建房项目的工程质量和安全监督管理。
第七章 监督管理
第三十条地区住房和城乡规划建设主管部门应加强农民建房规划实施情况的监督管理，县人民政府行政主管部门和乡镇人民政府加强对本区域内农民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本地有关规定行为的，予以劝阻、制止。
第三十一条农民个人建房未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县人民政府土地管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，对拒不执行的，县土地管理部门可依法申请人民法院强制拆除。
新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
第三十二条农民个人建房未按规定取得有关审批手续，擅自建房、违反村庄规划的，由乡镇人民政府责令停止建房，限期拆除。影响村镇规划，尚可采取改正措施的，由乡镇人民政府责令限期改正，当事人未在限期内拆除违法建筑和逾期不改正的，可申请县建设主管部门依法组织强制拆除。
第三十三条实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。个人建房由于承包人施工原因造成建房人损失的由承包人赔偿损失，因建房人原因造成损失的由建房人自行承担，违反法律法规规定的依法追究当事人责任。
集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县建设主管部门依法予以处罚。个人建房严重违反工程质量标准和安全规定的由乡镇住房建设管理办公室予以警告、制止，责令停止建房，所造成一切损失由当事人自负。
第三十四条当事人对住房建设管理的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，对复议决定有异议的可向人民法院提起诉讼。
第三十五条农村住房审批主管部门应当依法履行职责，严格依照法定程序办理农民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农民合法权益的，由上级主管部门会同有关部门依纪依规给予行政处分。构成犯罪的，依法追究法律责任。
第八章 附则
第三十六条本办法由地区住房和城乡建设局、国土资源局负责解释。　　
第三十七条本办法自批准之日起施行。