营口市城镇公有住房出售办法
辽宁省营口市人民政府
营口市城镇公有住房出售办法
(一九九五年十二月二十一日市人民政府办公定印发营政办发[1995]103号)
第一章 总则
第一条 为规范全市城镇公有住房出售工作,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的有关规定,结合我市情况、制定本办法。
第二条 凡在我市辖区内城镇进行公有住房出售,均适用本办法。
第三条 购买公有住房,坚持自愿的原则。
第四条 新建住房和腾空的旧住房实行先售后租,优先售给住房困难户。
第五条 未建立住房公积金的单位和个人,不准以标准价或成本价出售和购买公有住房。
第六条 营口市住房制度改革领导小组办公定负责本市的公有住房出售管理工作。
第二章 售房范围和对象
第七条 本市城镇范围内的新、旧直管和单位自管公有住房,除下列不宜出售的外,均可向职工出售。
(一)列入进期改造规划的;
(二)产权不清的或有争议的;
(三)严重损坏房、危险房;
(四)具有历史纪念意义的;
(五)市、县级以上人民政府认定不宜出售的。
第八条 凡具有城镇常住户口的职工均可申请购买公有住房。
第三章 售房价格和付款方式
第九条 近期向职工出售公有住房实行三种价格,向中低收入职工家庭出售公有住房,在市规定面积标准内实行成本价或标准价,超过面积标准部分,实行市场价。
第十条 职工以成本价或标准价购买规定面积标准内的公有住房,每个家庭只能享受一次。
第十一条 新建住房的成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(包括煤气、给水、排水、供电、供暖、道路、通讯设施)、管理费、贷款利息以及税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折扣年限按50年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。1995年全市测定新建住房平均成本价为690元/M2 。
第十二条 新建住房标准价由负担价和抵交价两部分构成。新房的负担价,1994年到1995年为营口市双职工年平均工资的3倍,2000年达到3.5倍(职工年平均工资以当地统计部门公布的上年职工年平均工资为准)。新房抵交价按双职工65年(男职工35年,女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值80%计算。1995年营口市测定新建住房平均标准价为524元/M2。其中负担价为332元/M2,抵交价为210元/M2 。
以标准价出售旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣(折旧年限按50年)计算,使用年限超过30年的以30年计算,经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。旧房的抵交价,可根据使用年限适当降低,但最多不能低于新房抵交价的80%。
第十三条 公有住房的实际售价,应根据所处楼层、朝向、设施等条件和地段、环境的不同,进行合理调节(各项调节系数详见附表)。
第十四条 职工以成本价或标准价购买公有住房,在价格上给予以下三种折扣:
(一)职工购买现住房给予现住房折扣。1995年以前标准价房折扣率为为负担价的5%;成本价房的折扣率为成本价减去标准价中抵交价部分后剩余额的5%。1996年以后,现住房折扣要逐年减少,2000 年全部取消。
(二)按购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65年计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家规定的离退休年龄计算。1995年年工龄折扣额为3.23元/M2 。
(三)职工一次付清购房款,给予一次付款折扣。1995年以前一次付款折扣率不得高于20% 。
第十五条 职工购房可以一次付款,也可以分期付款。实行分期付款的,期限一般不超过10年,首次付款不得低于实际售价的30% ,分期支付的部分要计收利息,职工单位不得贴息,利息按政策性抵押贷款利息确定。购房职工可按有关规定申请购房抵押贷款。
第十六条 职工以成本价或标准价购买公房后,继续享受住房补贴、住房公积金,不交房租;采暖费、煤气气源费仍按租住公房的有关规定执行。
第十七条 根据住房的不同情况实际售价(单位:元/平方米建筑面积)的计算公式是:(一)成本价计算公式:实际售价=[(成本价±地段调节减价-折旧额)×(1±各项调节系数之和)-工龄折扣额-现住房折扣额] ×(1-一次付款折扣率)
式中:
1、成本价— 按市房改方案规定的七项因素计算出每平方米建筑面积的成本价,即1995年全市平均数成本价为690元。
2、折旧额=成本价÷50×竣工使用年限。
3、现住房折扣额(1995年)=(成本价-抵交价)×5%。
4、工龄折扣额=抵交价÷65×夫妇双方建立公积金前的工龄和。
(二)标准价计算公式
实际售价=[(标准价-工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和)×(1-年折旧率×已竣工使用年限)×(1±各项调节系数之和)-负担价×现住房折扣率]×(1-一次付款折率)
式中:
年工龄折扣额=抵交价÷65
负担价×2%+抵交价×20%÷30
--------------------------------------------------------------------------------
2、年折旧率= ×100%
标准价
3、1995年以前现住房折扣率为5%。
平瓦房出售实行按质论价,由房产交易管理部门实地勘察评估,一次出售,确认全部产权。
售房审批制度
建立公有住房出售办法的报批制度。县级市、区、镇及各企事业单位出售公有住房时,须将出售公有住房的请示及具体实施细则报市房改办批复,领取售房许可证后,方可执行。
公有住房出售的成本价和标准价要逐年测定,同时提出现住房折扣率和一次付款折扣率,报省批准后执行,县级市、区报市批准后执行。
产权界定和市场交易
职工以成本价购买的公有住房,拥有全部产权,一般住用5年后可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。如有特殊情况5年内需要出售时,由原产权单位以原价收回,另外出售,该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。
职工以标准价购买的公有住房 ,拥有全部产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。以标准价购买的公有住房,住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原产权单位有优先购买权和租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例分配。如有特殊情况5年内需要出售时,原产权单位以原价收回,另外出售,该职工仍可再享受一次标准价或成本价购房的优惠。
公有住房出售后,购房人要及时到房产行政管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更手续,领取国家统一制定的产权证书。
产权人出租、出售、赠与、继承以及其它形式转让所购住房,要按国家规定交纳有关税费。
各级房产管理部门和相关部门有加强协作,制定规范的交易程序,完善税收制度,加强市场管理,严肃查处扰乱房产市场管理的违法行为。
职工以成本价或标准价购买公有住房和产权单位以成本价或标准价出售公有住房,免交一次性契税、房产税、房产交易费、土地使用税,只交工本费,目前楼房工本费暂定售房款的1.5%,平瓦房工本费暂定3%。
售房资金的管理和使用
售房收入按有关规定进行分配,分别纳入各级住房基金,存入住房资金管理中心在指定银行房地产信贷部开设的专户,权属不变。
售房资金的使用必须坚持专款专用和项目审批程序,经市房改办批准,全部用于住房建设和城镇住房制度改革,严禁挪用。
售后管理、维修
职工购买的住房,户门内自用部位和自用设备的维修管理,由产权人自己负责。共用部位和共用设施的维修管理由原产权单位和产权人共同负责,原产权单位在售房款中提取10%建立公共维修基金,产权人按住房建筑面积每月每平方米交纳0.01元共用部位和共用设施维修费。
向职工出售的住房原产权单位和房产管理部门,要建立适应市场经济要求的管理形式和机制,明确管修范围和责任,实行统一的委托管理维修。
处罚
房管部门和各单位,违反本办法规定,未经批准擅自出售公有住房,随意降低售房价格,变相增加优惠条件的,由房改办会同有关部门严肃查处。视情节轻重分别给予撤销出售、冻结资金等相应处罚。
购房职工违反本办法规定,非法倒买倒卖、弄虚作假、骗取优惠政策购房的,由房改办会同有关部门按有关规定给予没收非法所得、罚款等处罚。触犯法律的,交司法机关处理。
售房审批、评估等部门及其工作人员,必须严明纪律,坚持以法办事。对徇私舞弊、违法乱纪、以权谋私的,由所在单位或上级机关给予行政纪律处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
附则
各县级市、区、镇,各企事业单位,可根据本办法制定本地区、本单位的实施细则。
本办法由营口市住房制度改革领导小组办公定负责解释。
本办法自发布之日起实行。原有的《营口市出售公有住房暂行办法》即行废止。凡与本办法不一致的政策规定,一律以本办法为准。
附表:
公房出售调节表
公房出售破损调节表
公房出售楼层调节表
公房出售地段类区划分说明
标准价一次付款价格表
附表1
公房出售调节表
项目
类别
建筑面积(M2)
售价调节(%)
备注
朝
正向
″
0
东西向
″
-2
向
倒座
″
-10
东、西、南均无门窗
一类
″
0
地
二类
″
-2
三类
″
-5
段
四类
″
-8
五类
″
-11
厨
共用
″
-2
指楼房
房
兼用
″
-4
″
厕
共用
″
-2
″
所
无
″
-5
″
水
无上水
″
-3
″
设
无下水
″
-3
″
暖
集中供暖
″
0
″
设
无
″
-5
″
附表2
公房出售破损调节表
序 号
房屋破损程度
售价下调(%)
备 注
1
基础有较大不均匀沉降
3
指楼房
2
墙体严重破损。裂缝或凸凹,墙体腐蚀严重。
2
″
3
屋面严重漏雨,保温层、防水层、隔热层严重损坏,屋面凸凹不平,局部翘边、空鼓、裂缝
2
″
4
内墙空鼓裂缝、墙皮局部脱落,项棚极损坏显,下垂变形
2
″
5
木质门窗或钢门窗腐蚀损坏较严重
2
″
6
砖木楼房木屋架腐蚀或华侨变形翘榫脱、下沉
2
″
7
木楼板或木楼梯局部破损或局部下沉
2
8
室内无灰棚、清水墙无罩面
2
″
备注
地震受灾房和震后重建的救灾房,可根据以上破损程度下调,但下调最多不超过11%
附表3
公房出售楼层调节表
建筑层次
调节系数%
居住
层次
二
三
四
五
六
七
1
-2
-2
-2
-2
-2
-2
2
-2
0
0
0
0
0
3
/
-2
0
0
0
0
4
/
/
-2
0
0
0
5
/
/
/
-3
-1
-1
6
/
/
/
/
-4
-2
7
/
/
/
/
/
-5
附表4
公房出售地段类区划分说明
营口市出售公有住房区域划分,按照市区内的地理条件,共分为五个类区,各类区的区域分布是:
1、图上划横线的区域为一类区 范围是:西部北起针织一厂东侧小马路北端,顺清华路南至渤海大街;东到光华路与渤海大街交叉路口,往东北顺潮沟路到公园路交叉路口,北到营口火车站以内的部分,均为一类区。
2、图上划竖线的区域为二类区 范围是:西部北起平安路的北端,南至金牛山大街交叉路口,东至金牛山大街与光华路的交叉路口以内;东至潮沟路东西两端以南、渤海大街光华路口至太和庄往北小马路与公园路交叉路口以内的部分,均为二类区。
3、图上划斜线的区域为三类区 范围是:得胜路以东,金牛山大街以南,光华路南部以东部分,公园路以东,北到道叉子、大庆路南部以西的部分,均为三类区。
4、图上划双横线的区域为四类区 范围是;道叉子以北路口,劳动街范围内,大庆路与营大公路口往东至工农往北至汉河桥以西至造纸厂苇场,均为四类区。
图上划双斜线的区域为五类区 范围是;西部:得胜路以西部分;北部:河北办事处部分;东部:工农路以东部分;营口市城郊八村,光明、钢铁、欢心甸、韩家学坊、太和庄、白庙子、大水塘、三道沟,在城市规划控制区内建的公有房屋,均为五类区。
附表5
标准价一次付款价格表 单位:元/M2
成新
负担价
抵交价
支 付 价
新房
332
210
408
395
382
369
356
343
330
317
304
291
279
266
9
299
168
336
323
310
297
284
271
258
245
232
219
206
194
8.5
282
168
323
310
297
284
271
258
246
233
220
207
194
181
8
266
168
310
297
285
272
259
246
233
220
207
194
181
168
7
232
168
285
272
259
246
234
221
208
195
182
169
156
143
6
199
168
260
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海西州人民政府关于印发《海西州国有资产监督管理暂行办法》的通知
青海省海西州人民政府
海西州人民政府关于印发《海西州国有资产监督管理暂行办法》的通知
西政〔2006〕27号
各市、县人民政府,各行委,州政府各部门,州属各企事业单位:
《海西州国有资产监督管理办法》已经州政府第31次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。
二○○六年五月十八日
海西州国有资产监督管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为完善我州企业国有资产监督管理体制,实现国有资产保值增值,根据国务院公布的《企业国有资产监督管理暂行条例》、《青海省实施〈企业国有资产监督管理暂行条例〉办法》,结合我州实际,制定本办法。
第二条 州政府和州内各市、县、行委所属的国有及国有控股企业、国有参股企业中的国有资产的监督管理,适用本办法。
第三条 本办法所称企业国有资产,是指国家(含省、州、市县、行委)对企业各种形式的投资及投资所形成的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益。
第四条 海西州政府代表国家履行全州境内国有及国有控股、国有参股企业的出资人职责,享有所有者权益,权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合的国有资产管理体制。
第二章 国有资产监督管理机构
第五条 州政府和格尔木市政府分别设立国有资产监督管理委员会,其他市、县、行委按省有关文件规定不再设立国有资产监督管理机构,其国有资产的监督管理工作由州国有资产监督管理委员会直接行使。
第六条 州政府国有资产监督管理委员会(以下简称州国资委)是代表州政府履行出资人职责、负责监督管理企业国有资产的直属机构。
州国资委接受上级政府的国有资产监督管理机构的工作指导和监督。州国资委对下级政府的国有资产监督管理工作进行指导和监督。州国资委授权格尔木市国资委代表国家履行出资人职责,承担格尔木市国有资产监督管理职责。
第七条 州国资委履行出资人职责的国有独资企业、国有控股和国有参股企业,由州政府确定、公布,并报省国资委备案。
国有资产监督管理机构代表本级政府履行出资人职责的企业,以下统称所出资企业。
第八条 州政府应当严格执行国有资产管理法律、法规,坚持政府的社会公共管理职能与国有资产出资人职能分开,坚持政企分开,实行所有权与经营权分离。
第九条 所出资企业及其投资设立的企业,享有有关法律、行政法规规定的法人财产权和企业经营自主权。国有资产监督管理机构应当支持企业依法自主经营,除履行出资人职责以外,不得干预企业的生产经营活动。
第十条 所出资企业应当努力提高经济效益,对其经营管理的企业国有资产承担保值增值责任,接受国有资产监督管理机构依法实施的监督管理,不得损害企业国有资产所有者和其他出资人的合法权益。
第十一条 国有资产监督管理机构的主要职责是:
(一)依照《中华人民共和国公司法》等法律、法规,对所出资企业履行出资人职责,维护所有者权益;
(二)指导推进国有及国有控股企业、国有参股企业的改革和重组;
(三)依照规定向所出资企业派出监事会。
(四)依照法定程序对所出资企业的企业负责人进行任免、考核,并根据考核结果对其进行奖惩;
(五)通过统计、稽核等方式对企业国有资产的保值增值情况进行监管;
(六)履行出资人的其他职责和承办本级政府交办的其他事项。
第十二条 国有资产监督管理机构的主要义务是:
(一)推进国有资产合理流动和优化配置,推动国有经济布局和结构的调整,提高国有经济的整体素质;
(二)加强企业国有资产监督管理工作,促进企业国有资产保值增值,防止企业国有资产流失;
(三)指导和促进国有及国有控股企业建立现代企业制度,完善法人治理结构,推进管理现代化;
(四)尊重、维护国有及国有控股企业经营自主权,依法维护企业合法权益,促进企业依法经营管理,增强企业竞争力;
(五)指导国有及国有控股企业的改革与发展。
第十三条 国有资产监督管理机构应当向本级政府报告企业国有资产监督管理工作、国有资产保值增值状况和其他重大事项。
第三章 企业负责人管理
第十四条 国有资产监督管理机构应当根据国家有关规定,结合本地区国有资产监督管理的实际,建立健全适应现代企业制度要求的企业负责人的选用机制和激励约束机制。
第十五条 国有资产监督管理机构依照有关规定,任免或者建议任免所出资企业的企业负责人:
(一)任免国有独资企业的总经理;
(二)任免国有独资公司的董事长,并向其提出副董事长、董事,总经理、副总经理、总会计师等的任免建议;
(三)依照公司章程,提出向国有控股的公司派出的董事、监事人选,推荐国有控股的公司的董事长、副董事长和监事会主席人选,并向其提出总经理、副总经理、总会计师人选的建议;
(四)依照公司章程,提出向国有参股的公司派出的董事、监事人选。
第十六条 州政府对所出资企业的企业负责人任免另有规定的,按照有关规定执行。
第十七条 国有资产监督管理机构应当依照有关规定,确定所出资企业中的国有独资企业的企业负责人的薪酬,提出国有控股企业负责人的薪酬标准。依据考核结果,决定其对所出资企业派出的企业负责人的奖惩。
第四章 企业重大事项管理
第十八条 国有资产监督管理机构审核批准其所出资企业中的国有独资企业的重组、股份制改造方案和所出资企业中的国有独资公司的章程。
第十九条 国有资产监督管理机构依照法定程序决定其所出资企业中的国有独资企业的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项。其中,重要的国有独资企业分立、合并、破产、解散的,应当由国有资产监督管理机构审核后,报本级政府批准。
国有独资企业决定其投资设立的子公司的资产重组、股份制改造、公司分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券、对外投资、重大产权处置、任免企业负责人等重大事项时,应当向国有资产监督管理机构报告,并按规定权限办理。
第二十条 国有资产监督管理机构依照公司法的规定,派出股东代表、董事,参加所出资企业中国有控股和国有参股公司的股东会、董事会。
第二十一条 所出资企业中国有控股的公司、国有参股的公司(包括其所属的全资、控股和参股的子公司)的股东会、董事会决定公司的分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券、企业投资、产权处置、任免企业负责人等重大事项时,国有资产监督管理机构派出的股东代表、董事,应当事先向国有资产监督管理机构报告或请示,并依照国有资产监督管理机构的指示发表意见、行使表决权。
国有资产监督管理机构派出的股东代表、董事,应当将其履行职责的有关情况及时向国有资产监督管理机构报告。
第二十二条 国有资产监督管理机构决定其所出资企业的国有股权转让。其中,转让全部国有股权或者转让部分国有股权致使国家不再拥有控股地位的,报本级政府批准。
第二十三条 国有资产监督管理机构依照国家有关规定拟订所出资企业收入分配制度改革的指导意见,调控所出资企业中的国有独资企业、国有控股企业工资分配的总体水平。
第二十四条 国有资产监督管理机构可以对所出资企业中具备条件的国有独资企业进行国有资产授权经营。被授权经营国有资产的国有独资企业应当建立和完善规范的现代企业制度,对其全资、控股、参股企业中国家投资形成的国有资产依法进行经营、管理和监督,并承担企业国有资产的保值增值责任。
第五章 企业国有资产监管
第二十五条 国有资产监督管理机构对其所出资企业国有资产收益依法履行出资人职责,实施国有资本经营预算制度,监督管理国有资产收益的收缴、分配和使用,并接受同级财政部门监督。
第二十六条 国有资产监督管理机构对其所出资企业的重大投融资计划、发展战略计划,依照本州发展规划和国家、省产业政策履行出资人职责;所出资企业在进行项目或股权投资时,要做好可行性研究,明确投资项目决策者和实施者的责任,重大投资要经国有资产监督管理机构核准或备案;所出资企业不得进行高风险和违规投资,确保国有资产安全。
第二十七条 所出资企业中国有独资企业、国有控股企业负责人和国有股东代表严格控制对外担保产生的债务风险。
第二十八条 国有资产监督管理机构向其所出资企业中的国有独资企业派出监事会,监事会的组成、职权、行为规范等,依照《国有企业监事会暂行条例》的规定执行。
第二十九条 国有资产监督管理机构依法对所出资企业中的国有独资企业、国有控股企业财务进行监督,建立和完善国有资产保值增值指标体系,维护国有资产出资人的权益。
第三十条 所出资企业中的国有独资企业、国有控股企业应当加强内部监督和风险控制,依照国家有关规定建立健全财务、审计、企业法律顾问和职工民主监督等制度。
第三十一条 所出资企业中的国有独资企业、国有控股企业应当按照规定定期向国有资产监督管理机构报告财务状况、生产经营状况和国有资产保值增值状况。
第三十二条 所出资企业中的国有独资企业、国有控股企业未按本办法第二十六条和第二十七条的要求进行投资或违规担保的,由国有资产监督管理机构对企业负责人和其他直接责任人依法给予纪律处分;造成企业损失的,企业负责人和其他直接责任人应负赔偿责任;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 非经营性国有资产仍由财政部门管理;凡非经营性国有资产、国有土地和矿产资源转入经营性国有资产、以及地方金融机构中的国有资产的监督管理,经政府授权,由国有资产监督管理机构依法履行出资人职责,依法进行监督管理。
第六章 附则
第三十四条 本办法由州国资委负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起执行。