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购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

时间:2024-07-13 08:56:24 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8725
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购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

侵犯商业秘密的法律责任

唐青林


一、侵犯商业秘密的民事法律责任
  侵犯商业秘密的行为首先是一种民事侵权行为,因此应当承担民事责任。我国《民法通则》第一百三十四条规定承担民事责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、更换;(七)赔偿损失;(八)支付违约金;(九)消除影响、恢复名誉;(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。一般认为,根据民法通则的基本原理,结合侵犯商业秘密案件自身的特性,侵犯商业秘密的行为人一般应承担停止侵害、赔偿损失等民事责任。
  (1)停止侵害
  停止侵害主要是为了防止侵权行为给商业秘密权利人造成更大的损失,一般是在法院对侵权诉讼的实体问题作出判决以后才采取的救济措施。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第162条的规定,对于商业秘密侵权案件,如果商业秘密的权利人能够证明以下几点,法院也可以应权利人的申请在诉讼前诉讼中先行作出停止侵害的裁定:原告初步证明被告侵犯了其商业秘密;如不停止侵权行为,将对权利人造成难以弥补的损失;停止侵害不会给被告造成不合理的损害。要求法院先行裁定停止侵害的权利人应当提供担保。
(2)赔偿损失
  赔偿损失是一种常见的经济补偿方式,要求商业秘密侵权人依据法律规定的标准对权利人的损失予以补偿。《反不正当竞争法》第二十条明确规定经营者违反本法规定,给商业秘密权利人造成损害的,应当承担损害赔偿责任,被侵害的经营者的损失难以计算的,赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润;并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。
商业秘密侵权案件一般不适用消除影响、赔礼道歉的民事责任方式。江苏省高级人民法院关于印发《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》的通知(苏高法审委[2004]3号)第十九条中规定,商业秘密侵权案件一般不适用赔礼道歉、消除影响的民事责任形式。

二、侵害商业秘密的行政法律责任
  《反不正当竞争法》第二十五条规定:“违反本法第十条规定侵犯商业秘密的,监督检查部门应当责令停止违法行为,可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”
  国家工商行政管理局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》第七条规定,违反本规定第3条的,由工商行政管理机关依照反不正当竞争法第25条规定,责令停止违法行为,并可以根据情节处以1万元以上20万元以下罚款。工商行政管理机关在依照前款规定予以处罚时,对侵权物品可以作如下处理:(一)责令并监督侵权人将载有商业秘密的图纸、软件及其他有关资料返还权利人;(二)监督侵权人销毁使用权利人商业秘密生产的、流人市场将会造成商业秘密公开的产品。但权利人同意收购、销售等其他处理方式的除外。
  国家工商行政管理局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》第六条规定,对被申请人违法披露、使用、允许他人使用商业秘密将给权利人造成不可挽回的损失的,应权利人请求并由权利人出具自愿对强制措施后果承担责任的书面保证,工商行政管理机关可以责令被申请人停止销售使用权利人商业秘密生产的产品。第八条规定,对侵权人拒不执行处罚决定,继续实施本规定第三条所列行为的,视为新的违法行为,从重予以处罚。
  根据上述规定,侵害商业秘密的行政法律责任主要有:
  (1)停止违法行为
  责令停止违法行为是一种重要的行政处罚形式。针对侵犯商业秘密纠纷而言,其具体要求商业秘密侵权人停止正在实施或即将实施的使用、披露,或允许他人使用该商业秘密的行为。其中责令侵权人停止使用商业秘密包括停止正在使用该商业秘密进行的商品生产行为和停止销售该类商品。
  实践中,许多侵权企业或个人拒不执行工商行政管理机关的行政处罚决定,为了提高行政处罚决定的执行率,我国国家工商行政管理局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》第八条规定,如果侵权人拒不执行处罚决定,继续实施本规定第三条所列侵犯商业秘密行为的,视为新的违法行为,从重予以处罚。
  (2)行政罚款
  罚款,是指行政处罚主体对被处罚人作出的让其承担金钱支付义务的行政处罚形式,是一种有效的经济制裁方式。罚款是目前行政处罚中应用最多最广的一种财产罚。我国现行立法对侵犯商业秘密的行为的罚款数额规定了罚款的最低限额和最高限额,工商行政管理机关对侵犯商业秘密的罚款数额,既不得低于一万元,又不得高于二十万元,只能在一万元和二十万元的幅度内自由裁量。
  但是,并非存在侵犯商业秘密的行为,工商行政管理机关就必须对侵权人处以罚款。我国法律仅仅规定工商行政管理机关可以根据情节决定是否给予侵权人以罚款处罚,至于科处罚款与否的标准,由工商行政管理机关依据专门知识和实践经验进行自由裁量。
  (3)对侵权物品的处理
  为了更加彻底地禁止该侵权人继续为侵犯商业秘密的行为,工商行政管理机关在依照前款规定予以处罚时,对侵权物品可以作如下处理:(一)责令并监督侵权人将载有商业秘密的图纸、软件及其他有关资料返还权利人;(二)监督侵权人销毁使用权利人商业秘密生产的、流人市场将会造成商业秘密公开的产品。但权利人同意收购、销售等其他处理方式的除外。这项规定销毁了侵权的硬件设施,从具体上杜绝侵权人继续侵犯该商业秘密。

三、侵害商业秘密的刑事法律责任
  实施了侵犯商业秘密的行为,就应当承担相应的法律责任,当给权利人造成五十万元以上经济损失时,除了具有法定的免责事由外,必须承担刑事法律责任。
  《刑法》第二百一十九条规定,有下列侵犯商业秘密行为之一,给商业秘密的权利人造成重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;造成特别严重后果的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金:(一)以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密的;(二)披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密的;(三)违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求,披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密的。 明知或者应知前款所列行为,获取、使用或者披露他人的商业秘密的,以侵犯商业秘密论。本条所称权利人,是指商业秘密的所有人和经商业秘密所有人许可的商业秘密使用人。
  《刑法》第二百二十条规定,单位犯本节第二百一十三条至第二百一十九条规定之罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照本节各该条的规定处罚。
  《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2004]19号)第七条规定,实施刑法第二百一十九条规定的行为之一,给商业秘密的权利人造成损失数额在五十万元以上的,属于“给商业秘密的权利人造成重大损失”,应当以侵犯商业秘密罪判处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。给商业秘密的权利人造成损失数额在二百五十万元以上的,属于刑法第二百一十九条规定的“造成特别严重后果”,应当以侵犯商业秘密罪判处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
  《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“单位实施刑法第二百一十三条至第二百一十九条规定的行为,按照本解释规定的相应个人犯罪的定罪量刑标准的三倍定罪量刑”。
  根据以上法律规定,侵犯商业秘密应负的刑事法律责任包括有期徒刑或拘役,单处或并处罚金的附加刑,主要有两个量刑幅度:
  (一)给商业秘密权利人造成的损失数额在五十万元以上的,判处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;
  (二)给商业秘密权利人造成的损失数额在二百五十万元以上的,判处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
  单位作为侵犯商业秘密罪的特殊主体,法律单独对其作了特别规定:单位犯本罪的,实行双罚制,对单位判处罚金,罚金数额以个人犯该罪应罚金数额的三倍来确定,并对其直接负责的主管人员和直接责任人员,按照《刑法》第二百一十九条的规定处罚。


编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。

关于进一步做好《中华人民共和国国家经济贸易委员会公告》工作的通知

国家经贸委办公厅


国家经贸委办公厅文件

国经贸厅[2002]71号


关于进一步做好《中华人民共和国国家经济贸易委员会公告》工作的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委(经委),有关地方行业办公室,直管协会:

  经新闻出版总署批准,《中华人民共和国国家经济贸易委员会公告》(以下简称《公告》)已于2002年1月1日起在全国公开发行。为进一步做好《公告》工作,现就有关事项通知如下:

  一、进一步提高认识,重视《公告》工作

  出版《公告》是我委适应加入世贸组织,转变职能,转变作风,精简文件,实行政务公开的重要举措。《公告》是公布经贸工作法规、规章和重要信息的政府出版物,刊载的国家经贸委部门规章、政策文本为标准文本,具有法律效力,既是各级经贸委依法行政的重要工具,也是企业和社会了解掌握经贸工作政策规章的重要途径。做好《公告》工作,是公文管理的重要内容,是办公室工作的组成部分。各级经贸委和各直管协会办公室应将《公告》工作作为日常工作的重要内容,切实抓好。

  二、建立《公告》工作站,加强《公告》工作

  各地经贸委和直管协会办公室要建立《公告》工作站,负责做好《公告》宣传、本地区征订和赠阅工作,协助收集企业和其他部门的意见。工作站站长由办公室一位负责同志担任,并委派一位同志具体负责日常联络工作。工作站的业务管理工作归口我委办公厅负责。各省、自治区、直辖市经贸委(经委)、有关地方商委、行业办也可在有条件的地(市)、县经贸管理部门办公室建立相应的工作站。

  三、切实做好《公告》宣传征订和赠阅工作

  根据《国家经贸委关于进一步转变职能,改进作风,加强机关建设若干意见》(国经贸发[2002]16号),今后凡以国家经贸委和国家经贸委办公厅名义制发的政策性、规范性文件(令、公告、意见、通知等),一律刊登《公告》,不再印发纸质文件。为此,各地经贸委要广泛宣传《公告》,加强订阅工作,扩大《公告》在社会和企业的影响,充分发挥《公告》在经贸管理工作中的作用。

  请省级经贸委和直管协会将建立工作站的情况于6月10日前报送我委办公厅。

国家经贸委办公厅

二OO二年五月二十日