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论法治国家对学校公民教育的诉求/梁成意

时间:2024-06-17 23:45:34 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8217
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  摘要: 法治国家既是公民教育得以产生的社会基础,也是公民教育的价值追求。培养独立人格,塑造国民的道德观,型构国民的世界观,培育国民的民族观,传授科学知识,普及法律常识,训练国民参与社会公共事务的技能,是法治国家对公民教育的八大诉求。作为公民教育的重要场域,学校教育应该适应公民教育之需求。
关键词: 法治国家 学校教育 公民教育



现代意义上的公民教育是伴随着现代法治的兴起而产生的。时至今日,西方主要国家已经建立了完备的公民教育制度,形成了成熟的公民教育理论。这些理论与制度促进了公民教育实践,为法治国家建设奠定了坚实的人文基础。法治与公民教育在西方世界的历史关联具有普适性与客观性,在中国也不例外。党的十七大提出的“加强公民意识教育,树立社会主义民主法治、自由平等、公平正义的理念”新论断,肯定了二者之间的逻辑关系。

现行宪法明确规定:“中华人民共和国实行依法治国,建设社会主义法治国家。”公民是法治国家的建设者与参与者,建设法治国家必当进行公民教育,培养新型公民。可以说,没有民主法治,就不可能有、也不需要公民教育;没有公民教育,民主法治就不可能践行。基于此,公民教育应以法治为导向,塑造法治国家所需要的国民。作为公民教育的重要场域,学校教育应该适应公民教育的需求。

一、法治国家对学校公民人格教育的诉求

现代法治国家秉持“民有”、“民享”、“民治”的民主政治。民主要求国民具备鉴别善恶是非的思维能力与参与公共事物的实践能力,而“认识自己”是培育这两种能力的基础。对于苏格拉底来说,“认识自己”是最高的哲学原则,也是贯穿西方哲学发展史的主题。后来,维柯更绝对地认为,“吾人的知识之真正目标并非对于自然的知识,而是对吾人自身之知识”,“人类所能真正理解体会的,并不是事物之本性(die Wesenheit der Dinge),因为事物是永远无法为人类所穷尽的;人类所能真正理解的,乃是他自己的构作的结构与特色。”[①]。以“认识自己”为使命,启蒙运动倡导重估个人的人生意义,确立了以自由、平等、理性为核心的法治观。

个人是法治国家活的细胞,建设法治国家必须塑造自由、平等、理性的人格。在卢梭看来,塑造自由、平等、理性的人格是人“本性的深刻转变”。通过这种转变,“人所获得东西是道德自由,正是道德自由使人成为他自己的主人”,[②]实现了从臣民到公民的飞跃。教育是塑造人格的基本途径。古典派认为,统治者是教育的主要承担者,除了“教育与抚养青年”之外所有职能“都是次要的”。在这一意义上,统治即教育,政治问题就是教育问题,国家本身就是一个教育体系。于是,政治机制就转化为教育机制。[③]在这一观念的指导下,无论是古希腊的完美法律,还是中世纪神性律法,不仅关注身体的安康,而且关注灵魂的完善。[④]因此,美德是立法者建立法律的目标,[⑤]法律的根本任务是教化人民,改变人性。[⑥]

对于中国的法治战略而言,“统治即教育,教育即塑造人格”,仍极具意义。首先,健全的人格既是法治社会的基点,也是法治社会的终点。之所以是基点,因为没有健全人格,法律制度将如同没有润滑剂的机器,干涩难以运行,甚至根本无法运行。之所以是终点,因为所有人类活动都应服务于人的自我完善,法治也不例外。其次,法律应该以人格塑造为导向,不仅是强制、惩罚的工具,更应该成为教化国民的手段。最后,法治是一个系统工程,大学教育是这个过程的基石,因此建设法治国家不仅需要完善的法律制度,更需要完善的学校教育体制,健全的个体人格。提供教育资源,建立教育制度,大力发展教育事业,塑造国民性格是国家治理者的根本责任。

二、法治国家对学校公民道德教育的诉求

在法治的观念下,法律不仅是治理国家的基本手段,而且是立国之本,因此逻辑上法律先于国家,可简约表达为“法®国家”,这是立宪主义的根本思想。然而,法律是最低限度的道德,“只能从伦理的有效性推导出自己的有效性,法的规则之所以有效,是因为他作为伦理规范而拥有道德之品格。”[⑦]“道德在逻辑上先于法律。没有法律可以有道德,但没有道德就不会有法律。这是因为,法律可以创设特定的义务,却无法创设服从法律的一般义务。一项要求服从法律的法律将是没有意义的。它必须以它竭力创设的那种东西的存在为先决条件,这种东西就是服从法律的一般义务。这种义务必须、也有必要是道德性的”。综上所述,道德、法律、国家三者之间的逻辑关系可化约为“道德®法律®国家”。这种逻辑显示,建设现代法治国家,必先进行法律制度建设,[⑧]进行法制建设必先进行道德重塑。[⑨]

据此,法治国家以道德为基础,这种道德表现为公民道德。现代法治国家的公民道德主要包括如下内容:(1)信仰。无论一部法律制定的多么精致,如果国民不顶礼膜拜地信仰,甚至不惜以牢狱之灾为代价触犯之,法律的价值与功能就不可能实现。因此,国民对于法律的信仰是法律生命得以延续的基础,“法律必须被信仰,否则它将形同虚设”。[⑩]在这一意义上,建设中国特色法治国家关键不在于制定健全的法律制度,而在于培育法律信仰。[11](2)谦逊,即“尊重他人的权利并相应地降低自己的要求的能力”。[12]尊重他人自由与权利(力),审慎行使权利(力)与自由,充分履行义务与责任;如果没有这种精神,权力就会膨胀,相互 “扯皮”;个人权利就会成为一己之利,相互“打架”,义务与责任不关乎自己,只关乎他人。(3)宽容。现代法治以自由为基本价值,强调私人自治,形成了多元的种族、群体与个人,造就了以不同信仰、习惯、思想为基础的多元社会。多元社会的和谐共存需要主体间的相互宽容、理解,甚至是有效沟通,否则社会矛盾丛生。宽容不等于纵容,前者存在于公民自由的领域,后者属于法律强制的对象,即对违反法律强制性规定的行为视而不见是纵容。(4)诚信。法治贵在自觉遵守,不在于国家强制。为此,个人必须信守自己对社会、对他人的承诺(在法治国家主要表现为对法律的承诺),切实履自己的义务。实际上,国家强制依赖于事后认定的证据,重现过往的法律事实。而确认证据毕竟是在事后,存在举证不能、事实无法重现的风险,故常常出现法律不能的情况(即不能通过解决纠纷,实现正义)。基于此,没有诚信的法治社会,不仅成本高(因为须依国家强制来实现),而且交易风险大。

在逻辑上,如果说人格教育则重于人的个体性,培养独立自由的个体人格,那么道德教育侧重于人的社会性,培育国民正确处理个人与法律、个人与他人等社会关系的能力。在微观层面上,国家治理表现为确立各种具体社会关系的准则,解决具体社会矛盾。而道德既是确立各种法律规范的基石,也是社会主体依法参与社会关系的润滑剂,更是解决各种社会纠纷的重要手段。因此,国家治理必须培育公民道德,它是“形成和维持正义国家,特别是国家福祉之条件”。[13]

基于法治国家人格教育与道德教育的重要性,改变当下以“知育”(传授专业知识)为核心的教育理念,树立“知育”(传授专业知识)、“智育”(培养创新思维)、“德育”(塑造高尚人格)三位一体的教育理念,即以具体知识(知育的对象)为切入点,训练学生思维与方法,培养学生的心性与心智。

三、法治国家对学校公民世界观教育的诉求

根据法治的理论,国家是国内法律秩序的人格化,政治国家等同于法律体系。[14]在这一意义上,法律是政治的延伸,是政治话语的另类表达[15](这一观点在政治家、政治学家那里天然地正确)。基于法律主治的理念以及法律与政治的上述关系,有法律思维的政治家都将政治、政策问题转化为法律问题,有政治智慧的法律人不仅不会排斥法律的政治性,反而运用法律解决政治问题。因此,培育公民的法律意识不可避免地涉及政治问题,公民教育在政治国家层面上是政治教育。

政治教育的核心问题是世界观教育。马克思主义认为世界观是人们对世界的总的、根本性的看法。由于人们的社会地位不同,观察问题的角度不同,形成了不同的世界观,哲学是其理论表现形式。世界观的基本问题是精神和物质、思维和存在的关系问题,根据对这两者关系的不同回答,划分为两种根本对立的世界观基本类型,即唯心主义世界观和唯物主义世界观。基于法治的公民教育不仅要坚持世界观的一般原理,还要把法治视为“一种完整的世界观”,[16]将其作为建立和谐秩序、实现公平正义、促进科学发展的根本性手段。

中国特色法治国家以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导,公民教育必须以马克思主义世界观与方法沦为指导。公民教育必须传授历史唯物主义的世界观与方法论,教授民众认识世界、了解历史规律、把握国家本质、探索自然界的基本立场与方法。近年来,在高校课程结构调整方面,为了让学生有更多的时间学习专业课,少数人建议削减甚至“砍掉”有关马列主义的课程。前几年笔者也有类似的想法,但在高雄大学访学,看到台湾学生哲学思维贫乏、历史知识匮乏,坚信必须加强马列主义相关课程建设。现在经常对法科学生说,必须认真学习马列主义,其思维与方法对于学习乃至于未来个人生活都有重要意义。

四、法治国家对学校公民民族教育的诉求

法治国家本质上是以法律为基础的民族国家。民族国家并不是一种古老的政治现象,于1800年前后在西方逐渐取得支配性地位。[17]正是在这一时期,立宪主义、民主政治、法治等思潮蓬勃发展。时至今日,不难发现,民族国家强大的地方(如欧美)法治实践较好,那些处于战难、分裂的国家基本上无法治可言。可以说,民族国家的强大与繁荣直接关涉到民主政治的实践,弱国无法治。今天有许多人惊叹、甚至垂涎美国民主政治,并把它归结为联邦党人的功劳,但仔细研读《联邦党人文集》,不难发现建国者的最大功绩在于建立了一个强大、统一的民族国家,具体制度都是为这一目标服务的。

一般说来,民族教育主要有如下内容:(1)民族认同教育。民族认同是建设强大民族国家的重要维度。国家统一不仅要求有沟通的原则,还要求有共同的归属感。因此,公民必须有归属于同一共同体的意识,并且有继续生活在一起的愿望,继而把自己作为国家中的主人,而不是作为“臣民”或“外来人”而把自己置身于国家之外。共同的认同感有助于维持信任与团结,这是公民主动积极参与民主决策过程,心悦诚服接受民主决策结果,心甘情愿承担法律责任义务的前提条件。[18]然而,民族认同感属于一种心理状态,不能通过物化的方式表现,只能通过教育的方式逐渐形成一种心理结构。当下中国民族认同教育,须着力培养国民的民族荣誉感、使命感与责任感。(2)本国历史教育。当下民族建设是中华民族历史长河的特定阶段,这一阶段虽不同于过去却受制于过去,因此建设现代民族国家需面对历史、接受历史并改变当下。[19]就内容而言,必须让公民了解中国古代史,理解传统文化,洞悉中国人的心理结构、思维方式等;必须让国民了解中国近现代史,理解其核心问题(启蒙与救亡)的来龙去脉。(3)基本国情教育。当下国情既是民族建设的直接出发点,也是民族建设的完善对象,因此要让国民了解我国的政治、经济、文化的现状以及主要问题。另外,在全球化的背景下,必须理解国际环境及其对中国的影响。

笔者以为,民族教育应该以中国历史与当下国情为素材,以民族认同感为价值追求,从而培养国民的国家意识。“获得国家意识不外乎是兑现道德的国家理想,时刻准备着,用自己的行为参与发展现有国家,使其向着道德的国家理想迈进。”[20]值得警惕的是,许多大学老师仅停留在知识传授层面上讲授马列主义、近现代史等课程,缺乏培养学生民族认同感的价值追求,这既有违公民教育的价值取向,也有违历史国情教育的根本追求。

五、法治国家对学校公民科学技能教育的诉求

法治国家是一个国家富强,人民富裕的国家,因此高度发达的科学技术是法治国家的重要维度。自由民主是法治国家的基本价值,其与科学技术的关系是一个很古老的话题。在古典思想看来,正义需要沉思的生活,依赖科学技术追求自由与正义,始终是最危险的幻想。[21]自马基雅维利已降的现代人文主义认为人的本质是实践自由,只有依靠科学,人类才可能摆脱自然的束缚从而获得真正自由。[22]近现代史已证明了这一理念。西方世界经历了几次工业革命,生产了大量商品,使人免于匮乏与饥饿,进而有余力追求人的尊严(笔者认为民主政治是使人有尊严的政治)。时至今日,经济比较发达的国家民主政治欣欣向荣,贫穷落后的国家无民主政治可言。另外,从历史的角度看,民主政治与经济的发展水平相适应,如英国工业革命时期“羊吃人”,就是没有人权可言,而今天西方的人权已经进入了“人吃羊”的时代。

历史已经证明科学技术是“第一生产力”,是国富民强的根本手段。人是科学技术的创造者,法治国家必须培养公民科学素养。基于此,西方现代教育实现了博雅教育向职业技术教育的转型(甚至有遗弃博雅教育之危险),彻底走向了工具理性。根据我国现行宪法关于文化制度的规定,教育包括思想道德教育与科学技术教育,而且前者是我国宪法的特色,其他国家宪法无相关规定。[23]因此,在法律政策层面上,我国教育追求博雅教育与职业技术教育的有机结合。

培养公民科学技能首先要求国家始终坚持“百年大计,教育为本”的教育战略,建立完善、公平的教育制度,提供教育资源,普及义务教育,稳步推进职业教育与高等教育,鼓励科学创新,重视知识产权保护,调动国民创新的积极性,挖掘其创新潜能。学校作为传授与创新科学技术知识的阵地,必须建立创新的制度与措施,培育创新学术氛围,培养具有“自由之精神、独立之人格”的人才。只有具有特定的专业知识与职业技能,公民才有谋生手段,才能为公共参与奠定坚实的物质保障。

关于进一步做好安全生产培训机构资格申报及认定工作的通知

国家安全生产监督管理总局


国家安全生产监督管理局文件

安监管人字〔2002〕 88号

关于进一步做好安全生产培训机构资格申报及认定工作的通知

 

各省、自治区、直辖市安全生产监督管理部门:

为贯彻落实《安全生产法》关于安全生产培训的规定和要求,确保安全生产监察员、生产经营单位(煤矿除外)从业人员、特种作业人员以及中介机构有关人员的安全生产培训、考核工作顺利开展,根据国家局《关于开展安全生产培训机构资格认定工作的通知》(安监管人字〔2002〕37号),现就进一步做好安全生产培训机构资格认定的有关工作通知如下:

一、为满足不同培训对象的需要,全国建立四级安全生产培训机构,各级培训机构的培训对象范围如下:

一级安全生产培训机构负责国家局和省局安全生产监察员,中央管理生产经营单位的主要负责人、安全生产管理人员,二级和三级安全生产培训机构师资等培训。

二级安全生产培训机构负责本省(区、市)所辖地、市和县级安全生产监察员,省属生产经营单位的主要负责人、安全生产管理人员,数量较少的特种作业人员,四级安全生产培训机构师资等培训。

三级安全生产培训机构负责本地区特种作业人员,所属生产经营单位主要负责人、安全生产管理人员等培训。

四级安全生产培训机构负责上述范围之外的生产经营单位主要负责人和从业人员的安全生产技能培训。

二、一级安全生产培训机构申报办法和组织认定工作仍按国家局安监管人字〔2002〕37号文件要求执行。

三、二级安全生产培训机构由各省(区、市)安全生产监督管理部门组织申报,国家局或国家局委托的省(区、市)安全生产监督管理部门负责组织认定。申报条件参照国家局安监管人字〔2002〕37号文件有关规定执行,各省(区、市)也可根据实际制定具体申报条件。原则上每个省(区、市)申报1至3个二级安全生产培训机构。三级和四级安全生产培训机构由各省(区、市)或其委托的地(市)组织认定,并要将认定的培训机构报国家局备案。

四、各级安全生产培训机构教师实行资格认定制度,从事安全生产培训的教师须经培训并考核合格后,方可上岗。国家局负责一级和二级安全生产培训机构教师的考核认定工作,各省(区、市)安全生产监督管理部门负责三级和四级安全生产培训机构教师的考核认定工作。

安全生产培训机构教师任职条件如下:

(一)拥护党的路线、方针、政策,热爱安全生产培训,工作积极,坚持原则,作风正派。

(二)一级和二级培训机构教师必须具有大学本科(含本科)学历,三级和四级培训机构的教师必须具有大专(含大专)以上学历。

(三)一级培训机构教师必须具有副高级以上职称,二级、三级、四级培训机构的教师必须具有中级以上职称。

(四)必须具有一定的现场经历和较丰富的安全生产经验,现场经历累计不少于三年。

(五)身体健康,能够胜任相应专业的教学和实习调研。

五、请各省(区、市)安全生产监督管理部门于2002年12月底前,将申报一级和二级安全生产培训机构资格单位的材料,经申核后报国家局人事培训司,国家局将于2003年初组织专家进行评估认定。

六、申报材料和申报要求按国家局安监管人字〔2002〕37号文件的规定办理。

 

二○○二年十月十八日



南京市物业管理暂行办法

江苏省南京市人民政府


南京市物业管理暂行办法
1996年12月23日市政府令第57号发布


第一章 总则
第一条 为了适应社会主义市场经济和深化住房制度改革的需要,逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化的新机制,提高城市物业管理水平,为房屋使用人提供整洁、文明、安全、方便的使用环境,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。
本办法所称物业管理,是指物业管理公司受物业产权人、使用人委托,以有偿服务方式对物业的管理和修缮,并为物业产权人、使用人提供其他方面的服务。
第三条 本办法适用于本市市区国有土地范围内各种产权性质的物业。
新建高层楼宇、住宅片区,应当在交付使用前落实物业管理措施。已建成使用的高层楼宇、住宅片区和同幢异产的多层住宅应当逐步实施物业管理。
第四条 市、区房产管理局是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
各级建设、国土、规划、市政公用、市容、园林、公安等部门应当在各自职责范围内协同物业管理行政主管部门做好物业管理工作。

第二章 管理体制
第五条 物业管理实行行政管理、自治管理与经营管理相结合的管理体制。
第六条 南京市房产管理局负责本市物业管理的行政管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策,制定物业管理的具体办法;
(二)负责物业管理公司的资质审查;
(三)负责管理公用部位、公用设备设施维修养护费和物业管理用房;
(四)组织查处物业管理中的违法行为;
(五)负责对全市物业管理行业的业务指导和监督检查。
第七条 实施物业管理的高层楼宇和住宅片区,应当成立物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在物业管理行政主管部门指导下,代表维护物业产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。管委会由物业产权人、使用人选举代表组成。管委会组成人员为五至十一人。管委会设
主任一人,执行秘书一人。管委会日常事务可授权执行秘书处理。
管委会组成人员本着自愿和民主选举相结合的原则,通过召开物业产权人、使用人大会投票选举方式产生。管委会组成人员每届任期二至三年,可以连选连任。选举管委会组成人员的选票按房屋所有权面积分配,其中住宅房屋每户为一票;非住宅房屋每100平方米为一票,面积不足
100平方米的每一房屋产权人为一票。
第八条 管委会的权利:
(一)制定管委会章程,维护物业产权人、使用人的合法权益;
(二)决定选聘、续聘和解聘物业管理公司;
(三)审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施;
(四)协调物业产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾;
(五)检查和监督物业管理公司的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。
管委会的义务:
(一)接受物业产权人、使用人的监督;
(二)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处(镇)的指导和监督;
(三)协助物业管理公司落实各项管理措施。
第九条 物业管理公司是自主经营,自负盈亏,具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司可以享受国家第三产业的优惠政策。
第十条 设立物业管理公司应当经物业管理行政主管部门批准,领取物业管理资质证书后,方可从事物业管理。
外地物业管理公司需在本市从事物业管理活动的,应当申领本市物业管理资质证书,方可从事物业管理。
第十一条 设立物业管理公司必须具备下列资质条件:
(一)有管理建筑面积2万平方米以上房屋或高层楼宇1幢以上的能力;
(二)注册资金不低于人民币10万元;
(三)有固定的办公、经营地点;
(四)各类房产专业管理人员不少于公司在册人员的20%。
第十二条 物业管理公司的权利:
(一)依法制定物业管理范围内的管理办法和制度;
(二)依照有关规定和物业管理合同收取管理、服务费用;
(三)制止物业产权人、使用人违反物业管理规定的行为;
(四)负责选聘各类专业公司承担专项服务;
(五)开展多种经营,提供有偿服务。
物业管理公司的义务:
(一)依法经营,严格按照物业管理合同的规定实施物业管理;
(二)维护物业产权人、使用人的合法权益不受侵害;
(三)实行物业管理的重大措施应当事先提请管委会审议;
(四)接受管委会和物业产权人、使用人的监督;
(五)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在街道办事处(镇)的指导和监督。

第三章 管理内容
第十三条 物业管理公司领取物业管理资质证书后,应当与物业产权人或管委会订立物业管理合同。
物业管理合同应当载明:管理项目、内容、费用、权利和义务、合同期限和违约责任等。
物业管理合同标准文本由市房产管理局会同市工商行政管理局统一制定。
第十四条 新建高层楼宇、住宅片区,在管委会未成立前,房屋建设单位应当与物业管理公司订立物业管理合同。管委会成立后,管委会应当在同等条件下优先聘用原物业管理公司承担本区域的物业管理工作。
第十五条 新建高层楼宇、住宅片区,建设单位应当在交付使用时,向接受管理的物业管理公司提交下列资料:
(一)房屋建设的各项批准文件;
(二)竣工总平面图;
(三)房屋及配套基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)其他必要的资料。
第十六条 建筑结构相连或附属设备设施由若干产权人共有或共同使用的房屋,应当委托同一物业管理公司管理。
物业管理公司不得对产权不明确的房屋实施物业管理。
第十七条 物业管理公司实施物业管理,应当与物业管理范围内的物业使用人订立管理服务合约。
管理服务合约标准文本由市房产管理局统一制定。
第十八条 物业管理公司实施物业管理,应当履行下列职责:
(一)负责房屋及共用部位、共用设备设施的养护、修缮,保证物业的正常使用;
(二)为物业使用人提供保安、清扫保洁等公共服务;
(三)根据物业产权人、使用人的要求,提供各类专项服务和特约服务。
第十九条 物业管理范围内的物业使用人应当遵守下列规定:
(一)不得擅自改变房屋结构、外观和用途;
(二)不得侵占房屋共用庭院和附属用地,以及物业管理范围内的道路和附属设施,不得随意拆除和损坏公用设施;
(三)不得在住宅共用院落、走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品;
(四)不得从事污染环境的生产、经营活动;
(五)不得随意停放车辆;
(六)禁止违章搭建;
(七)禁止在建筑物和构筑物上随意涂写、刻划、张贴;
(八)禁止饲养家禽、家畜。

第四章 管理经费与管理房屋
第二十条 实施物业管理的房屋建设单位、物业产权人应当向市房产管理局一次性缴纳公用部位、公用设备设施维修养护费,专项用于房屋共用部位、共用设备设施维修养护和高层住宅的大型设备更新改造,以及市政公用、园林部门管理范围以外的公用设施、绿地的维修和养护。
第二十一条 物业管理公司实施物业管理需要使用公用部位、公用设备设施维修养护费的,应当经物业管理范围内管委会的同意,向市物业管理行政主管部门提出申请,经审核批准后划拨使用。物业管理公司使用该经费应当接受物业管理行政主管部门和物业管理范围内管委会的监督。

公用部位、公用设备设施维修养护费上交财政,专户存储、专款专用,实行收支两条线管理。费用管理使用办法和收取标准分别由市财政局、市物价局会同有关部门制定,报经有权部门批准后,与本办法同步实施。
第二十二条 新建高层楼宇、住宅片区,房屋建设单位应当按照房屋建筑面积2—4‰的比例提供物业管理用房(最低不少于50平方米,最多不超过120平方米)。物业管理用房以建筑安装工程造价折算充抵房屋建设单位应缴纳的公用部位、公用设备设施维修养护费。物业管理用
房按国家直管公房管理,由物业管理公司按照民用住宅租金标准承租使用,租金纳入公用部位、公用设备设施维修养护费。
已投入使用的高层楼宇、住宅片区,其物业管理用房由产权人提供,物业管理公司按民用住宅租金标准向产权人承租使用。
第二十三条 高层住宅的电梯、水泵、通风、消防等专项设备设施所需的水、电费用由物业使用人承担。
第二十四条 房屋的共用部位发生结构性损坏,其修缮、更新费用由物业产权人按房屋产权面积合理分担。
房屋自用部位、自用设备设施的维修养护费用,由物业产权人承担。
第二十五条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则,根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
物业管理服务收费的具体管理办法由市物价局会同市房产管理局另行制定。

第五章 罚则
第二十六条 有下列行为之一的,由市、区房管机关责令恢复原状:
(一)擅自拆改房屋结构及其设备设施的;
(二)侵占房屋共用庭院和附属用地,以及侵占物业管理范围内道路和附属设施的;
(三)擅自占用房屋共用部位或在住宅楼走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品的。
第二十七条 物业管理公司有下列行为之一的,由市、区房管机关按规定权限予以处罚:
(一)未向房管机关办理资质审批手续从事物业管理的,责令其限期改正,并处以1万元以下罚款;
(二)对产权不明确的房屋实施物业管理的,责令其限期改正。
第二十八条 物业管理公司与物业产权人、使用人发生纠纷应当协商解决,协商解决不成的,应当按照合同约定向仲裁机关申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第二十九条 当事人对房管机关作出的行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。

第六章 附则
第三十条 本办法下列用语含义:
住宅片区,是指连片多、高层住宅建筑面积在2万平方米以上的住宅区。
房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
房屋的共用设备设施,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
高层住宅的大型设备,是指高层住宅建设所配置的电梯、水泵、通风机组、消防设施等。
第三十一条 本市各县国有土地范围内的物业管理参照本办法执行。
第三十二条 本办法由南京市房产管理局负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。



1996年12月23日