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天津市人民政府工作规则(2005年)

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天津市人民政府工作规则(2005年)

天津市人民政府


关于印发《天津市人民政府工作规则》的通知
  津政发〔2005〕037号

  各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:

  《天津市人民政府工作规则》已于2005年4月22日经天津市人民政府第48次常务会议修订通过,现予印发。

                 二○○五年五月九日

         天津市人民政府工作规则

     (2005年4月22日天津市人民政府

        第48次常务会议修订通过)

           第一章总则

  一、第十四届天津市人民代表大会第一次会议产生的市人民政府,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《国务院工作规则》(国发〔2005〕2号),制定本规则。

  二、市人民政府工作以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻落实党的路线、方针和政策,坚持以人为本、全面协调可持续的科学发展观,按照科学执政、民主执政、依法执政要求,努力提高政府行政能力和管理水平,全面履行政府职能,努力构建和谐社会。实行科学民主决策,推进依法行政,加强行政监督,形成行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政管理体制,建设法治政府。

  三、市人民政府组成人员要履行宪法和法律赋予的职责,坚持解放思想,实事求是,与时俱进,开拓创新;忠于职守,服从命令,顾全大局,全心全意为人民服务。

  四、市人民政府各部门要依照法律和行政规章行使职权,进一步转变政府职能、管理方式和工作作风,推进电子政务,提高行政效能,相互协调,密切配合,切实贯彻市人民政府各项决策和工作部署。

         第二章组成人员职责

  五、市人民政府由下列人员组成:市长、副市长、秘书长,市人民政府组成部门的主任、局长。

  六、市人民政府实行市长负责制,市长领导市人民政府的工作。副市长、秘书长协助市长工作。

  七、市长召集和主持市人民政府全体会议、市人民政府常务会议和市长办公会议。市人民政府工作中的重大事项,必须经市人民政府全体会议或市人民政府常务会议讨论决定。

  八、副市长按分工负责处理分管工作。受市长委托,负责其他方面的工作或专项任务,并可代表市人民政府进行外事活动。

  九、为保持政府工作的连续性,根据市长的分工,一位市政府领导因公出境或离开天津时间较长时,由另一位市政府领导临时处理有关应急事项。

  十、秘书长在市长领导下,负责处理市人民政府的日常工作,负责市人民政府的机关工作,处理市长授权的其他工作。

  十一、市长出国访问期间,由负责常务工作的副市长代行市长职务。

  十二、市人民政府各组成部门及有关职能部门按照确定的职责负责本部门的工作。根据法律、法规、规章和市人民政府的决定、命令,在本部门的职权范围内制定规范性文件。

  市审计局在市长领导下,依照法律规定独立行使审计监督权。

        第三章全面履行政府职能

  十三、市人民政府及各部门要加快政府职能转变,全面履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能。

  十四、坚决贯彻执行国务院宏观调控政策,主要运用经济、法律手段和必要的行政手段,引导和调控经济运行,调整和优化经济结构,发展对外经济贸易和区域经济合作,实现经济增长、增加就业、稳定物价和财政收支平衡。

  十五、加强市场监管,创造公平和可预见的法制环境,完善行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监管体系,建立健全社会信用体系,实行信用监督和失信惩戒制度,整顿和规范市场经济秩序,建设统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。

  十六、认真履行社会管理职能,研究提出地方性法规议案和制定规章,完善社会管理政策,依法管理和规范社会组织、社会事务,妥善处理社会矛盾,维护社会秩序和社会稳定,促进社会公正。加强城乡基层群众性自治组织和社区建设。培育并引导各类民间组织的健康发展,充分发挥其作用。依法建立健全各种突发公共事件应急机制,提高政府应对公共危机的能力。

  十七、强化公共服务职能,完善公共政策,健全公共服务体系,努力提供公共产品和服务,推进部分公共产品和服务的市场化进程,建立健全公共产品和服务的监管和绩效评估制度,简化程序,降低成本,讲求质量,提高效益。

        第四章实行科学民主决策

  十八、市人民政府及各部门要完善群众参与、专家咨询和政府决策相结合的决策机制,健全重大决策的规则和程序,实行依法决策、科学决策和民主决策。

  十九、本市国民经济和社会发展计划、财政预算、宏观调控和改革开放的政策措施、政府和社会管理事务、地方性法规议案和行政规章、有关政府投资建设等重大决策,按规定由市人民政府全体会议或市人民政府常务会议讨论和决定。

  二十、各部门提请市人民政府讨论决定的重大决策建议,必须以基础性、战略性研究或发展规划为依据,经过专家或研究、咨询、中介机构的论证评估或法律分析;涉及相关部门的,应充分协商;涉及各区县的,应事先征求意见;涉及人民群众切身利益的,应根据有关规定,通过社会公示或听证会等形式听取意见和建议。

  二十一、市人民政府在作出重大决策前,根据需要通过召开座谈会等形式,直接听取民主党派、人大代表、政协委员的意见以及群众团体、专家学者等方面的意见和建议。

         第五章推进依法行政

  二十二、市人民政府及各部门要按照合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责一致的要求行使行政权力,强化责任意识,不断提高依法行政的能力和水平。

  二十三、市人民政府根据社会主义市场经济发展、社会全面进步和扩大对外开放的需要,适时提出地方性法规议案、制定行政规章,修改或废止不相适应的规定,确保地方性法规议案和行政规章的质量。

  二十四、各部门制定的规范性文件,必须符合法律、法规和市人民政府的规章、决定、命令。涉及两个以上部门职权范围的事项,应由市人民政府制定行政规章、发布决定和命令,或由有关部门联合制定规范性文件。政府各部门的规范性文件要依法及时报市人民政府备案,由市人民政府法制机构审查并定期向市人民政府报告。

  二十五、提请市人民政府讨论的地方性法规草案和审议的行政规章草案由市人民政府法制机构审查或组织起草,行政规章的解释工作由市人民政府法制机构承办。

  二十六、要按照行政执法与经济利益脱钩、与责任挂钩的原则理顺行政执法体制,科学配置执法机关的职责和权限,相对集中行政处罚权,推进综合执法。严格实行执法责任制和执法过错追究制,切实做到严格执法、公正执法、文明执法。

         第六章加强行政监督

  二十七、市人民政府要自觉接受市人大及其常委会的监督,向其报告工作、接受质询,依法备案行政规章;接受执法检查,办理议案和建议。接受市政协的民主监督,向其通报工作,办理建议案和提案,虚心听取意见和建议。

  二十八、政府各部门要按照行政诉讼法及有关法律规定,接受司法监督;同时要自觉接受监察、审计等部门的专项监督;对司法监督和专项监督中发现的问题,要认真查处和整改,直接向有关监督部门报告,必要时直接向市人民政府报告。

  二十九、加强行政系统内部监督,严格执行规范性文件备案制度,认真贯彻落实行政复议法,及时发现并坚决纠正违反法律、法规、规章的规范性文件,以及行政机关违法的或者不当的具体行政行为,并主动征询和认真听取各区县政府及其部门的意见和建议。市人民政府实行行政责任问责制度。

  三十、市人民政府对部门工作实行年度考核制度。考核的重点是市人民政府重大决策、重要工作部署和市人民政府确定的重点工作任务完成情况,市人民政府领导同志批示交办事项的办理情况等。市人民政府根据考核结果,对政绩突出、群众满意的部门给予表扬和奖励,对工作质量差、群众反映强烈的部门给予批评。

  三十一、市人民政府及各部门要重视人民群众来信来访工作,进一步完善信访制度,确保信访渠道的畅通。市人民政府领导同志及各部门负责人要亲自阅批重要的群众来信,并认真解决群众的合理要求。

  三十二、市人民政府及各部门要接受新闻舆论和群众的监督。重视新闻媒体报道和反映的问题,对重大问题,各部门要积极主动地查处和整改并向市人民政府报告。要加强政府网站建设,发布政务信息,便于群众知情、参与和监督。重视群众和其他组织通过多种方式对行政行为实施的监督。市人民政府建立新闻发布制度,市人民政府及各部门设立新闻发言人,加强政府信息披露和宣传工作。

          第七章工作秩序

  三十三、市人民政府要加强工作的计划性、系统性和预见性,按照市人大审议通过的政府工作报告提出年度工作重点,制定季度工作计划。

  三十四、市人民政府各部门要根据各自职责和市政府的工作要点、工作安排,制订本部门的年度和半年工作计划,并将计划报市人民政府,同时可根据需要抄送有关部门。

  三十五、各区县人民政府要按照区县人大审议通过的政府工作报告和市委、市政府的要求,做好工作安排。

  三十六、对市人民政府作出的工作部署和决定的事项,各部门和区县人民政府要坚决执行,抓紧办理,并及时反馈落实情况。市人民政府办公厅负责抓好督查落实,及时向市人民政府领导同志汇报,适时作出通报。

          第八章会议制度

  三十七、市人民政府实行市人民政府全体会议、市人民政府常务会议和市长办公会议制度。

  三十八、市人民政府全体会议由市长、副市长、秘书长和市人民政府组成部门的主任、局长组成,由市长召集和主持。会议的主要任务是:

  (一)讨论决定市人民政府工作中的重大事项。

  (二)决定和部署市人民政府的重要工作。

  (三)通报全市经济、社会发展形势。

  市人民政府全体会议一般每季度召开一次,根据需要可安排市人民政府副秘书长、市人民政府有关部门主要负责人和区县长列席;可以邀请市委、市人大常委会、市政协、市高级人民法院、市人民检察院领导同志和市委有关部委以及人民团体、民主党派、工商联、新闻媒体等部门、单位负责人列席会议。

  三十九、市人民政府常务会议由市长、副市长、市人民政府秘书长组成,由市长召集和主持。会议的主要任务是:

  (一)传达贯彻党中央、国务院和中央有关部门的重要会议、文件精神以及市委的重要决定、工作部署。

  (二)研究审议全市国民经济和社会发展的长远规划、年度计划、市级财政预算。

  (三)研究审议需要向国务院请示、报告或者向市委、市人大常委会报告和向市政协通报的重要事项,讨论和通过提请市人大常委会审定的议案和提请市人民代表大会审议的政府工作报告草案,讨论地方性法规草案、审议政府规章草案。

  (四)讨论决定市人民政府工作计划和事关全局的重大事项,以及根据有关规定需要由市人民政府常务会议决定的事项。

  (五)分析形势,通报情况,部署工作,通报和讨论市人民政府其他事项。

  市人民政府常务会议一般每月召开两次,根据需要可安排市人民政府副秘书长、市人民政府有关部门主要负责人和区县长列席;可以邀请市委、市人大常委会、市政协领导同志和其他有关单位负责人列席。

  四十、市长办公会议由市长、副市长、市人民政府秘书长组成,由市长召集和主持。会议主要任务是:

  (一)研究需要市人民政府统筹协调的重要工作或重大活动。

  (二)研究市人民政府各部门和各区县政府向市人民政府请示的涉及全市的重要事项。

  (三)研究处理市人民政府日常工作中的重要问题。市长办公会议一般每月召开两次。根据需要,可安排与议题有关的市人民政府副秘书长、市人民政府有关部门负责人和区县长列席。

  四十一、根据工作需要,市长和副市长可不定期召开专题工作会议,研究推进某一方面的工作,根据议题需要确定出席人员。

  四十二、提请市人民政府全体会议、常务会议和市长办公会议讨论的议题,由市人民政府秘书长根据各副市长的提议和工作需要统筹协调后报市长确定。会议要充分准备,重大问题和各部门有不同意见的问题,有关领导要事先搞好协调。会议组织工作由市人民政府办公厅负责,议题和会议材料一般情况下至少在三个工作日前送达与会人员。

  四十三、市人民政府各类会议的会议纪要,一般由主持会议的领导签发,也可委托市人民政府秘书长或副秘书长签发。会议讨论决定的事项,宜于公开的,应及时报道。新闻稿须经市人民政府秘书长或分管副秘书长审定,重大事项的报道须报市长审定。

  四十四、严格会议请假制度。市人民政府领导同志不能出席市人民政府全体会议、市人民政府常务会议和市长办公会议,向市长请假;如对议题有意见或建议,可在会前提出。市人民政府组成部门主要负责同志和其他需要参加会议的人员应当按照通知要求出席会议,不能出席市人民政府会议的,应提前向市人民政府秘书长请假,未经同意不得由他人代替出席会议。

  四十五、市人民政府各部门以市人民政府名义召开的年度工作会议,传达贯彻上级精神,安排部署工作,总结交流经验,要报市人民政府批准,可请市人民政府分管领导出席会议,主办部门要牵头做好筹备工作。

  四十六、市人民政府各部门根据工作需要召开专业会议,研究、协调、部署各项业务工作,一般不得以市人民政府名义召开,由市人民政府各职能部门自行安排,并向市人民政府分管领导报告。专业会议一般不邀请市人民政府领导同志出席。

  四十七、市人民政府及各部门要大力精简会议,提高会议质量,控制会议规模。除正常例会外,能不开则不开,能少开则少开,能小范围开的就不要扩大范围,可降低规格召开的就不要高规格召开,要尽可能用电视电话会形式召开。市人民政府各部门召开的会议,一般不邀请区县人民政府负责人出席,确需邀请的须报市人民政府批准。邀请国家各部委和外省市、自治区负责人参加的会议,必须提前报市人民政府批准。

          第九章公文审批

  四十八、市人民政府各部门和各区县人民政府向市人民政府报送公文,应当符合《国家行政机关公文处理办法》和我市的有关规定。市政府办公厅负责对各部门、各区县政府公文办理质量的考评工作。

  四十九、市人民政府各部门和各区县人民政府报送市人民政府审批的公文,由市人民政府办公厅统一收件、登记、分发办理,按照公文审批程序和市人民政府领导同志分工负责的原则提出拟办意见后,报市人民政府分管领导同志审批。对涉及两个以上市人民政府领导同志分管工作的公文,应依次呈送分管的领导审批,重大事项报市长审批。市政府办公厅收到外省市、外商、企业等给市人民政府或市政府领导同志涉及政务的函件,应先转有关职能部门提出处理意见后,报市人民政府领导同志审批。

  五十、市人民政府令、提请市人民代表大会或市人民代表大会常务委员会审议的议案、报送国务院的请示和报告,市人民政府发布的其他重要文件,由市长签发。

  五十一、以市人民政府名义制发的公文,由市人民政府办公厅审核把关后,按照职责分工,分别由副秘书长或秘书长核转分管副市长、市长签发。副市长签发公文时,对涉及其他副市长分管工作的公文,应经有关副市长审核同意后再签发;属于重大问题,或涉及机构、人、财、物及规划、管理权限等调整利益和职权关系的,由分管副市长审核后,送市长签发,或由市长委托负责常务工作的副市长签发。

  为减少重复审批,公文在拟办过程中已经有关领导同志同意,办文过程中又无重大改动的,可不再重复报有关领导同志审核,由主管副市长签发。

  五十二、市人民政府办公厅可以代市人民政府行文。以市人民政府办公厅名义行文(包括转发文件),根据文件内容,由分管副市长或秘书长签发,也可委托副秘书长、办公厅主任签发。属于市人民政府机关内部事务的办公厅公文,由秘书长或办公厅主任签发。

  五十三、市人民政府及政府各部门的领导同志审批请示性公文时,应当签署明确意见。对于一般报告性公文,圈阅表示已阅知;对于有具体请示事项的公文,圈阅则表示同意请示的事项。签批公文应使用钢笔或毛笔。

  五十四、市人民政府各部门和各区县人民政府报送市人民政府审批的公文,必须由部门或区县的主要负责人签发,主要负责人不在时,可指定负责常务工作的负责人签发。各部门、各区县的请示、报告,主送写市人民政府,并将公文送市人民政府办公厅;除市人民政府领导同志交办事项和必须直接报送的绝密事项外,一般不得直接向市人民政府领导同志个人报送公文;向市人民政府领导同志个人报送的材料,必须以部门或区县政府负责人个人的名义并签字署名。向市人民政府报送的公文不得多头报送。

  五十五、市人民政府内部承办文件实行实名制,文件、材料的起草人、核稿人必须签署本人姓名。文件的承办要实行会办制,凡涉及分管部门较多的事项,承办人要主动协调、实行会办。要提高办文质量和办文效率,紧急公文限时办理。

  五十六、凡请示事项涉及其他部门职责的,主办部门要征求有关部门的意见,协办部门要积极配合。需要部门联合行文的,主办部门的主要负责人要主动与协办部门协商,经各有关部门主要负责人会签后报市人民政府,不可将未经认真研究和协商的问题上交市人民政府;经协商不能取得一致性意见的,主办部门应如实列出各方理据,提出建设性意见报市人民政府,由分管副市长或秘书长进行协调或裁定。

  五十七、市人民政府及各部门要进一步精简公文,以市人民政府或市人民政府办公厅名义制发的文件,应当少而精,注重实效,其内容应当是涉及全市全局性的重要决策、重大政策措施、重要工作部署,以及需要各地区、各部门、各单位普遍执行或周知的重大事项。凡属部门职权范围内的事务,应由部门自行发文或联合发文,不得要求市人民政府批转或市人民政府办公厅转发;凡不符合《天津市实施〈国家行政机关公文处理办法〉细则》等有关规定的,退回报文单位重办。因报文单位不按规定办文,造成误时误事的,由报文单位负责;造成工作损失的,要追究责任。要加快网络化办公进程,提高公文办理的效率。

  五十八、以市人民政府、市人民政府办公厅名义制发的公文,除需保密的外,应及时公开,并在《天津政报》上刊登。

       第十章内事活动及外事活动制度

  五十九、为保证市人民政府领导同志集中精力研究处理政府工作中的重大问题,除出席市委、市人民政府统一安排的活动及重要外事、外经贸、重点工程、重要活动外,一般不参加各地区、各部门、各单位安排的剪彩、首发式、各类庆典等事务性活动。要切实改进会风,开短会,讲短话,注重实效,市人民政府领导同志不陪会。

  六十、无特殊情况需要,市人民政府领导同志不以个人名义为本市各部门、各地区、各单位的会议活动发贺信、贺电,不题词。因特殊需要发贺信、贺电和题词,需经市人民政府主要领导同志审批同意后安排,一般不公开发表。

  六十一、要进一步改进市人民政府领导同志活动的宣传报道。市人民政府组织或经市人民政府批准的有重大影响的会议和活动,要按经审定批准的方案进行新闻报道。市人民政府领导同志下基层调查研究、检查工作和参加一般专业性会议的新闻报道要严格控制。

  六十二、外事出访,要确属工作需要,有实际内容;要有计划性,尽量减少顺访,缩短出访时间。

  副市长的外事出访,由市外事部门提出初步意见,经市人民政府分管外事工作的副市长签署意见,由市长批准(担任市委常委的还需报市委书记批准),然后由市长签发报国务院审批。

  市人民政府各部门、各区县人民政府主要负责人因工作需要出国访问,由市外事部门报主管副市长和分管外事工作的副市长同意后,报市长批准。上述部门的副职领导出访,需由市外事部门审核,呈主管副市长和分管外事工作的副市长批准。

  领导同志出访和返程,要妥善安排,既要保证安全、畅达,又要简化程序,精减人员。

  六十三、市长、副市长会见来访的外国官方人士和港、澳、华侨客人,由市外事办公室统一协调,呈有关市领导同志批准;会见来访的经贸界外国和港澳人士,由市商务委协调后,呈有关市领导同志批准;会见来访的台湾人员,由市台办审核,呈有关市领导同志批准。市人民政府各部门、各区县政府及各企事业单位不得直接给市人民政府领导同志发送参加外事活动的请柬。

  市人民政府领导同志外事会见的宣传报道,由市人民政府领导同志根据需要决定。

         第十一章请示报告制度

  六十四、市人民政府各部门和各区县人民政府要严格执行请示报告制度。请示报告的内容,包括每半年和全年的任务完成情况;市政府交办事项的完成情况;本部门职权以外需要市政府决定的事项。遇有紧急重大情况、突发事件等情况,要及时请示、报告。对发生危害国家安全和影响社会稳定的事件、重大安全事故、重大特大刑事案件、重大灾情疫情等方面的紧急重大情况,市人民政府各部门、各区县人民政府主要负责同志要及时处置,并按照规定的时限和要求及时向市人民政府报告。

  六十五、副市长、秘书长出差超过两天、出国访问或休假,应当在事前书面或口头向市长请示,经批准同意后方可离津。

  六十六、市人民政府各部门、各区县人民政府正职领导出差、出访或休假,按照市委、市人民政府的有关规定履行请假手续,并由委局或区县政府办公室将外出时间、地点和代为主持工作的负责同志名单,报市人民政府办公厅备案。

  市人民政府各部门、各区县人民政府正职领导因公外出回津后,需本人书面或口头向主管的市人民政府领导同志销假并汇报情况,一些比较重大的问题,需向市长或负责常务工作的副市长报告。

  六十七、市人民政府办公厅要随时掌握市人民政府各部门和各区县人民政府主要负责同志离津外出的情况,及时向市长、副市长和秘书长报告。

          第十二章作风纪律

  六十八、市人民政府组成人员要做学习的表率,密切关注国际国内经济、社会、科技等方面发展变化的新趋势,不断充实新知识,丰富新经验。市人民政府每季度安排一次知识讲座,讲座内容围绕政治、经济、科技、法律和现代管理等方面知识,市人民政府领导同志及各部门负责人要积极参加,认真学习。

  六十九、市人民政府组成人员要做到讲实话、办实事、察民情,经常深入基层,考察调研,了解情况,指导工作,解决实际问题。市人民政府领导同志深入基层调研、检查工作,要减少随行和陪同人员,简化接待,轻车简从、便民。

  七十、市人民政府组成人员要严格遵守有关廉政建设的规定,严格要求亲属和身边的工作人员,不得利用特殊身份拉关系、谋私利。

  七十一、市人民政府组成人员必须坚决执行市人民政府的决定,如有不同意见可在市人民政府内部提出,在没有重新作出决定前,不得有任何与市人民政府决定相违背的言论和行为;代表市人民政府发表讲话或文章,以及个人发表涉及未经市人民政府研究决定的重大问题及事项的讲话或文章,事先须经市人民政府同意。

  七十二、市人民政府及各部门要实行政务公开,规范行政行为,增强服务观念,认真履行职责,树立规范服务、清正廉洁、从严治政的新风。市人民政府组成人员对职权范围内的事项要按程序和时限积极主动地办理,对因推诿、拖延等官僚作风造成影响和损失的,要追究责任;对越权办事、以权谋私等违规、违纪、违法行为,要严肃查处。


国家国有资产管理局关于印发《1996年行政事业单位国有资产产权登记工作考核办法》的通知

国有资产管理局


国家国有资产管理局关于印发《1996年行政事业单位国有资产产权登记工作考核办法》的通知

1996年2月26日,国家国有资产管理局

国务院各部委、直属机构、直属事业单位、行业总公司,中共中央直属机关事务管理局、全国人大常委办公厅、全国政协常委会办公厅,各省、自治区、直辖市及计划单列市国有资产管理局(办公室、处):
为推动1996年行政事业单位国有资产产权登记工作,及时总结经验,表彰先进,鞭策后进,现将《1996年行政事业单位国有资产产权登记工作考核办法》印发给你们,请遵照执行。

附件:1996年行政事业单位国有资产产权登记工作考核办法
为做好1996年全国行政事业单位国有资产产权登记工作,及时总结经验,不断完善行政事业单位产权登记工作,制定本办法。
一、考核对象
国务院各部委、各直属机构、各行业总公司、各直属事业单位组织实施行政事业单位产权登记的国有资产管理部门或机构,各省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理部门或机构。
二、考核内容
(一)按照国家国有资产管理局对全国行政事业单位产权登记工作的统一要求,认真贯彻落实,积极探索出新思路、新办法,完善行政事业单位产权登记制度,采取有力措施,切实推进本部门、本地区的行政事业单位产权登记工作。
(二)本部门、本地区1996年行政事业单位产权登记工作完成情况,以及《国有资产产权登记证》发证率。
(三)按照国家国有资产管理局的要求,按时完成行政事业单位产权登记汇总报表和软盘上报工作。
(四)认真完成国家国有资产管理局对行政事业单位产权登记工作的其它各项工作要求。
三、考核办法
国家国有资产管理局于1996年行政事业单位产权登记工作结束后,依据本办法考核要求,结合各部门、各地区行政事业单位产权登记工作完成情况,评选出先进单位,并给予表彰和奖励。
四、各部门、各地区可依据本办法的有关规定,制定出本部门、本地区的考核办法。


商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务

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  目前,我国存在着多种性质的房屋,主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售给个人的房改房和按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房,单位集资房和安居房,城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。
  最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而在现实生活中,更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越,价格相对便宜,吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制,又没有很明确的对二手房买卖的司法解释,致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔,要求认定买卖合同无效。那么,这几种房屋的买卖合同是否有效呢?
  一、房改房买卖合同效力。
  1.1994年国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,将国有公房产权出售给职工。分为三种方式,一种是以市场价购买,产权完全归个人;一种是以成本价购买,产权也归个人;一种是低于成本价的标准价购买,产权由个人和单位共有。
  2.1999年为了促进房地产市场的发展和存量房的流通,建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》,对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如:已取得房产证的房改房才允许买卖;个人拥有部分产权的住房(指标准价房),还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;如果有共有权人时应当征得共有人的同意;在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益,以及交纳其他税费等。以成本价购买的住房其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款,全部产权归住房所有权人所有后再进行交易,交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易,按规定缴纳有关税费后,交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的,其应当得所部分上交同级财政,专项用于住房补贴。
  3.实践当中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房,后以三、四万元的市场价格卖出,但两三年以后房价涨至十几万时,肠子都悔青了,拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院,以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由是:原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中,还没有取得房主证,无权卖房;签订合同时夫妻一方未到场签名,夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产;房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意应属无效;《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定,城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么,原房主的说法是不是能站得住脚呢?是否能导致买卖合同无效?
  以尚未办理房产证为由主张合同无效者:其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定,只有取得房产证和房产登记以后,原房主才有房产所有权,才能将房产转让。因此,在未取得房产证前,原房主还不是法律上认可的所有权人,对房屋就进行出卖的行为当然无效。张律师认为此说法不正确。主要理由是:虽然在房产证办理下来之前,原房主尚未取得法律上的所有权,但其在向单位出资购买所住房屋后,已经构成了事实上的房主,且房产证也正在申办之中,应当认定原房主具有处分该房产的权利。即使原房主没有房产证就出卖房产,依据〈〈合同法〉〉51条的规定,也是一种效力待定的合同,而不是无效的合同。当房产证办理下来之后,房产证写的是原房主的名时,此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
  签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢?律师认为如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字,则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产,应当征得另一方的同意,此时买方不构成善意取得,没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书,买方则有理由相信是夫妻共同的决定,卖方构成表见代理,买方构成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认,也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可,则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时,此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同,除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。买房人为善意第三人,符合善意取得的条件时,法律为了维护市场交易秩序,应当认定合同有效。
在买卖任何性质房屋时,为了将来没有任何后顾之忧,买方应当让卖方夫妻两人共同签名,以防将来产生争端。
  房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意是否有效呢?在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题,买房者取得房产证后公房即变成私房,此时可以自由买卖,不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时,单位和个人对于房屋是共有关系,原房主对于房屋只享有部分产权,房产证上也肯定标明了共有权人。此时,买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主,应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得,买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可,则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的,应当予以撤销。
  法律规定对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时,均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢?律师认为《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无关。
  我国合同法司法解释一第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
  总之,买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况,一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同,保护善意第三人的合法权益,维护合同的稳定性,保护“诚实信用”这一民法的帝规则。和商品房买卖合同相比,最大的不同点就是在交易时,必须支付土地使用权出让金,在其他方面没有很大的区别。
  二.集资房、安居房买卖合同效力。
  1.我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴,个人也出资购买,产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
  2.按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定,经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定,在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
  3.但在实践中,也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号,有的是在居住后五年内出卖,有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下,有的卖方反悔,起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有:将单位集资房卖给了非本单位人员,其没有本单位职工购房资格;在房产证未办理下来之前就卖了楼号,买卖房屋必须要有房产证,无证买卖无效;原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉,违反国家政策;原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方,违反国家政策无效等等情况。那么,他们的这些观点是否能成立?是否能导致合同的无效呢?
  3.律师认为,在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前,经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的,也是可以得到履行的,房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示;买房人构成善意第三人;将房屋卖给外单位职工,原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方,虽然不符合相关经济适用房相关的政策,但这些政策只是部门规章,不是法律或行政法规,不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据,且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
  4.律师认为,经济适用房和商品房有很大的区别,政策性极强,相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权,经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此,石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见,虽然不是行政法规,不是认定合同有效性的依据,但具有强制性,房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定,则不能办理过户手续。因此,今后,虽然经济适用房的买卖合同是有效的,但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户,房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同,在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证,不受法律的保护。因此,律师认为,买卖合同虽然有效,但无法得到履行,经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房,只能通过正当渠道,通过政府购买,而不要和原房主自由协商购买。
  三.村证房(小产权房)买卖合同效力。
  1.在农村集体土地上,只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房,或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋,而未经过征收转为国有土地,因此,无法取得市证,或称大产权。
  2.在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。
  3.非本集体内部的成员或城市居民,没有在本集体购房的资格,双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策,允许外集体或城市居民购买,但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先,这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖,而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。第三,目前,农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记,故买卖虽完成,但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此,所签订的合同均为无效。律师提醒那些图便宜的买房者,村证房万万买不得,买房人不会取得房管部门的房产证,得不到法律保护,随时都会被认定为无效,在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。
房改房买卖合同有效吗?
[案情]李某房屋是以成本价在房改中买到的,并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与某,并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁,开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取某的房价。李某认为,自己卖出的房屋是房改房,出卖时未经单位同意,且未办理土地变更登记,所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效,自己应得拆迁补偿款。为此,双方发生纠纷。
[争议]李某与某关于房改房买卖合同的效力,是本案争议的焦点。李某认为已售公房(房改房)上市时,必须争取原产权单位同意,必须办理土地过户手续,否则就是无效的。某认为,房管局既然为他办理了房屋产权变更登记,就说明交易是合法的,合同应是有效。
  [律师解析]房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》,标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定,以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定,已购公有住房上市交易时,房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证,提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见,居民个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定,已购公有住房上市交易,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。
  本案中李某是以成本价购买的公房,因而其享有完全产权,所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交易的效力,是没有根据的。那么李某与某间的交易有无缺陷呢?当然是有的,那就是没有依法上缴土地出让金,没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的,没有变更土地使用权只能说明某没有取得土地权,并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与某签订的合同经过了房屋登记,是有效的,李某的房屋已转移为某所有,李某不能再享有拆迁补偿款。
  房改房交易时没有按规定缴纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。
房改房买卖应注意的事项
  自今年我市允许房改房正式进入二级市场交易以来,房改房上市交易日益增多,如何确保房改房买卖双方的权益渐受关注。日前,记者就此相关的一些问题走访了市房管处发证办有关人士。
  据该办副主任介绍,产权证是确定房屋权属的唯一标准。因此,
购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。
  其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。
  第三,确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分,如柴火间部分,往往系房东私自搭建,属违章建筑,并不受到法律保护。
房改房买卖须知:
近期,广州市进一步放宽了房改房上市的条件,今后房改房上市售卖无须单位同意,单位也不再享有优先购买权。这一举措标志着广州市房改房交易的彻底解禁,为房改房交易节省了不少时间,房改房上市的速度进一步加快。据了解,这次最后解禁的房改房,其中一部分是1998年与1999年期间为了抢搭福利分房“末班车”而建的,楼龄较短;另外还有一部分环境优美、管理良好的学校等单位的房改房。这些房改房小区大都位于市中心核心地区,地段优势明显,价格较便宜,管理费用也相对低廉,目前老城区一手楼供应量小、楼价居高不下,许多有置业需求的买家将眼光投向了市区内的房改房二手市场。
  那么,房改房交易有哪些程序?新政策出台之后,在交易过程中还有哪些注意事项呢?本文编者将从这一新政策出发,结合现行房改房交易程序及部分交易案例,阐述二手房改房交易中存在的一些问题,希望能给有心购买二手房改房的买家有所帮助。
购买回迁房宜慎重:
  先生在荔湾区看中一套回迁房,楼龄10年左右,价格比同等水平的房改房便宜20%左右,但业主还没有拿到房产证,手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议、回迁证明和收楼通知书等。先生对房子比较满意,房价又较低,加上房产中介撺掇他说,可以通过“公证赠与”的形式先买下房子,等原业主拿到房产证后在转到先生名下,于是先生便想把房子买下来。后来先生听一个地产界的朋友说,未取得房产证的回迁房不能上市交易,房产中介所说的赠与买房方式事实上存在许多风险。首先,假如回迁房因种种原因领不到房产证,业主就无法转名登记;其次,公证赠与是无偿的,一般只发生在亲戚朋友之间,在二手房交易中,假如原业主在收钱后反悔,买家可能会房财两空;另外,假如原业主有不良贷款的话,法院需要查封其财产,以赠与形式出售的房屋也在查封之列。所以业主在购买回迁房的时候,应注意查看是否有房产证明,假如原业主仅有拆迁协议、回迁证明等而没有房产证的话,最好不要轻易购买。
房改房上市交易程序:
  新政出台之后,房改房上市交易程序明显简化,凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的,可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理;属房改房赠予的,可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来,房改房上市交易要经过如下程序。首先,买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料,卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。其次,交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费,卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。另外,缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。最后,交易所向买方核发房产证。

部分不能上市交易的房改房:
  房改房上市交易彻底解禁,并不意味着所有的房改房都可以上市交易,其中以下几种房改房就不能上市交易: