广东省深圳市人民政府


深圳经济特区土地使用权出让办法
深圳市人民政府


第一章 总 则
第一条 根据《广东省经济特区土地管理条例》(以下简称《土地管理条例》)第十一条的规定，制订本办法。
第二条 本办法所称的土地使用权出让，是指深圳市规划国土局(以下简称市规划国土局)将深圳经济特区(以下简称特区)范围内的国有土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，通过法定的出让方式，供土地使用者开发、利用、经营，由土地使用者向市规划国土局支付地价款的行
为。
前款所称的地价款，包括土地使用权出让金、市政配套设施费和土地开发费。
第三条 市规划国土局根据特区城市规划和经济社会发展规划、产业政策，会同有关管理部门制订年度土地开发供应计划，并报经深圳市人民政府(以下简称市政府)批准。年度土地供应计划应载明土地使用权出让的时间、出让方式、用途、面积、预计收取的地价款等内容。
土地使用权的出让，由市规划国土局负责组织实施。
第四条 地下自然资源以及其他埋藏物属国家所有，不在国有土地使用权出让的范围内。
第五条 特区内土地使用权的出让对象为：国内外的企业、其他组织或个人。但国家法律、法规另有规定的，按规定办理。
第六条 土地使用权的最高使用年限，由市规划国土局按下列用途核定：
(一) 工业用地三十年；
(二) 商业、服务业用地三十年；
(三) 住宅、办公用地五十年；
(四) 教育、科学技术、医疗卫生用地五十年；
(五) 旅游事业用地三十年；
(六) 种植业、畜牧业、养殖业用地二十年。
第七条 土地使用者须与市规划国土局签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)。委托他人代签出让合同的，代理人须向市规划国土局提交由委托人出具的授权委托书。境外的企业、其他组织或个人出具的授权委托书必须按国家有关规定办理。
第八条 出让合同一经签订，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。
市政府有关部门应协作配合，保证出让合同的履行，市规划国土局逾期交付土地的，按有关规定承担法律责任。
第九条 通过协议、招标、拍卖取得土地使用权的，土地使用者除交纳土地使用权出让金外，必须同时交纳市政配套设施费和土地开发费。本办法另有规定的按规定办理。市政配套设施费、土地开发费以及协议出让土地使用权出让金的标准由市政府另行规定。
第十条 境外的企业、其他组织或个人给付地价款，应以外汇支付。

第二章 协议出让土地使用权
第十一条 协议方式出让土地使用权的范围：
(一) 高科技工业项目用地；
(二) 不能使用标准厂房的工业用地；
(三) 福利商品房用地；
(四) 微利商品房用地；
(五) 国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非营利性用地；
(六) 旧城旧村改造用地。
上述范围以外的项目用地，经深圳市土地发展政策委员会批准，可通过协议方式出让土地使用权，土地使用者按市场价格支付地价款。市场价格由市规划国土局和市物业估价所定期公布。
第十二条 协议出让土地使用权程序：
一、申请人向市规划国土局提交下列申请文件：
(一) 申请用地报告；
(二) 《协议出让土地使用权申请表》(由市规划国土局提供标准格式)及项目初步布置图；
(三) 市政府批准在特区兴办企事业的文件和工商注册登记文件；
(四) 市计划局年度立项批文；
(五) 支付地价款能力的证明文件。
属高科技项目的，应提交深圳市科学技术局签发的项目鉴定意见书。属本办法第十六条规定可减免土地使用权出让金的，提交减免土地使用权出让金申请书；
二、市规划国土局应在接到申请文件之日起三十日内作出答复。能在近期内供应土地的，向申请人发出《协议用地通知书》，不能在近期内供应或不同意供应土地的，书面通知申请人；
三、申请人在接到《协议用地通知书》之日起十五天内，持《协议用地通知书》到市规划国土局协商用地事宜。由市规划国土局核定面积、年期、用途、协议地价标准后报深圳市土地发展政策委员会批准，并对外公布；
四、由市规划国土局与申请人签订出让合同。土地使用者按出让合同规定向市规划国土局给付地价款。
申请人应自深圳市土地发展政策委员会批准用地之日起六十日内与市规划国土局签订土地出让合同。逾期不签订的，深圳市土地发展政策委员会的批准视为取消；
五、土地使用者持市规划国土局核发的付清地价款凭证，按深圳经济特区房地产登记有关规定办理土地使用权登记，领取《房地产证》。
第十三条 学校、幼儿园、医院、派出所以及市政公共设施用地，由市规划国土局根据该项目的规划位置及用地标准予以核定，并由市规划国土局与用地单位签订出让合同，市规划国土局应将出让合同报深圳市土地发展政策委员会备案。
第十四条 土地使用者应在土地出让合同生效当日缴付不低于地价款20%的定金，余额应在出让合同生效之日起六十日内付清。属政府开发工程的，地价款的缴付按出让合同规定的期限和方式执行。逾期未付的，市规划国土局有权解除合同，已收定金不予返还。
第十五条 对环境有污染或有危险影响的项目，土地使用者与市规划国土局签订出让合同时，应提交环保等有关部门的项目审查意见书。
第十六条 协议出让土地使用权减地价款的，由市规划国土局按下列规定核定：
(一) 属本办法第十一条第(一)项规定的用地，减收土地使用权出让金40%。
(二) 属本办法第十一条第(三)项规定的用地，免收土地使用权出让金和市政配套设施费。
(三) 属本办法第十一条第(四)、(五)项规定的用地，免收土地使用权出让金。
(四) 属本办法第十一条第(六)项规定的用地，根据拆迁安置的数量、难度与项目的盈利情况以及批准用地的性质，核定减收土地使用权出让金的幅度。
第十七条 按规定减地价款的用地项目，所减数额由市规划国土局采取登记的方式，于每年12月底书面向市政府报告 。
第十八条 国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非营利性用地，不得改作营利性用地，不得出租、转让、抵押。
第十九条 企业单位按本办法规定享受减地价款的用地和原行政划拨取得土地使用权的，土地使用者出租、转让房地产(含以土地使用权作为条件，与他人合资、合作建房)时，必须报经市规划国土局批准，按市场价格补足地价款，办理变更登记手续后方可进行。
土地使用者办理变更登记时，须持有市规划国土局核发的补足地价款的凭证及出让合同。
第二十条 企业单位按本办法规定享受减地价款的用地和原行政划拨的用地，经市规划国土局批准，土地使用者可以将建筑物及其附着物用于抵押。但金融机构处分抵押物时，须按市场价格补足地价款，方可将房地产一并拍卖。拍卖所得应按规定缴交土地增值费。

第三章 招标出让土地使用权
第二十一条 土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由市规划国土局根据本办法的有关规定和年度土地供应计划及地块的具体情况确定。
第二十二条 土地使用权招标出让可采取下列两种方法：
(一) 公开招标：由市规划国土局发出招标公告；
(二) 邀请招标：由市规划国土局向符合条件的单位发出招标文件。公开招标须提前三十日登报公告有关事宜。
第二十三条 下列招标文件由市规划国土局印制并向投标者提供：
(一) 投标须知；
(二) 土地使用权投标书；
(三) 出让合同样式。
第二十四条 招标出让土地使用权程序：
(一) 发出招标公告或通知；
(二) 投标者领取招标文件；
(三) 投标者在投标截止时间之前到指定的地点将密封的投标书投入标箱，并按规定交付保证金；
(四) 开标、验标，不符合投标文件规定的标书应宣布无效；
(五) 评标、定标，并向中标者发出中标通知书；
(六) 中标者在接到中标通知书后，按指定的期限与市规划国土局签订出让合同，交付地价款；
(七) 中标者在付清地价款后，持市规划国土局核发的付清地价款的凭证，按深圳经济特区房地产登记有关规定办理土地使用权登记，领取《房地产证》。
第二十五条 招标文件规定只出标价的，以价高者得；规定既出标价，又须提交规划设计方案的，考虑企业资信，采取综合评分办法，总评得分最高者中标。
市规划国土局认为所有的标书都没有达到预期目的的，有权拒绝全部标书，重新组织招标。
第二十六条 中标者未在规定的时间内与市规划国土局签订出让合同的，取消中标资格，另行组织招标。
第二十七条 中标者应在合同生效之日起六十日内付清全部地价款。逾期未付的，市规划国土局有权解除合同，已收保证金不予退还。
中标者所交的保证金可以抵充地价款，未中标者所交的保证金，由市规划国土局在定标之日起三十日内无息退还。

第四章 拍卖出让土地使用权
第二十八条 拍卖出让土地使用权是指在指定的时间、公俊合，在市规划国土局土地使用权拍卖主持人(以下简称主持人)的主持下，竞投者按规定的方式应价，竞投土地使用权，价高者得。
第二十九条 拍卖土地使用权须提前三十日登报公告有关事宜。
第三十条 下列文件由市规划国土局印制并向竞投者提供：
(一) 土地使用权拍卖须知；
(二) 出让合同样式。
第三十一条 拍卖出让土地使用权程序：
一、发出公告；
二、竞投者领取土地使用权拍卖文件；
三、主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。
(一) 简介土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项，公布拍卖底价以及每一次应价数额(即每次应价较上次增加的金额)；
(二) 竞投者按规定方式应价；
(三) 最后一次应价时，由主持人连续两次宣布最后应价数额而没有人再应价时，主持人一槌敲下，该幅土地使用权由最后应价者取得；
四、土地使用者即时与市规划国土局签订出让合同，并缴付地价款10%的定金，余额应在出让合同生效之日起六十天内全部付清。逾期未付清的，市规划国土局有权解除合同，已收定金不予退还。
五、土地使用者付清地价款后，持市规划国土局核发的付清地价款的凭证，按深圳经济特区房地产登记有关规定办理土地使用权登记，领取《房地产证》。
第三十二条 拍卖底价不等于该幅土地出让的最低价格，主持人认为竞投者出价偏低时，有权收回该幅土地，另行安排拍卖。
第三十三条 国内法人可持银行支票缴付定金；境外的企业、其他组织或个人可用现金或在深圳注册的银行或我国在境外设立的中银集团开具的银行本票缴付定金。
第三十四条 土地使用者当即不能缴付定金的，视为违约，除应赔偿市规划国土局组织拍卖活动支出的全部费用外，市规划国土局可将该幅土地再行拍卖，拍卖所得地价款低于前次拍卖地价款的，差额部分由违约者负责支付。

第五章 计划与经营管理
第三十五条 特区土地供应计划由市规划国土局实施。用于土地开发所需投资从土地开发基金中支出，由市财政局监督使用。
第三十六条 凡纳入年度土地供应计划，以拍卖与招标方式出让的土地，其建设费用列入固定资产投资计划，由市计划局切块下达给市规划国土局，各个项目的投资计划必须报市计划局备案，市计划局发给土地使用者《建设许可证》。
第三十七条 通过招标、拍卖取得土地使用权而未具有房地产经营权的土地使用者，可在出让合同生效之日起三十日内凭下列文件，向市政府申请办理该地块的房地产专项经营权：
(一) 设立专项房地产经营企业或增加房地产经营权范围申请书；
(二) 出让合同。
设立专项房地产经营企业的还应提交公司章程。
经市政府审查符合有关条件的，自接到申请书之日起三十日内予以核准。土地使用者凭市政府的批文，按规定办理工商、税务登记等手续。

第六章 罚 则
第三十八条 违反本办法第十八条、第十九条规定，擅自转让土地使用权的，按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条规定处理。
第三十九条 违反第十八条规定，非法出租、抵押房地产；违反第十九规定，擅自出租房地产的，参照《土地管理条例》第四十七条规定对违反者予以处理。
第四十条 土地使用者逾期给付地价款的，除按本办法第十四条、第二十七条第一款、第三十一条第四项规定处理外，土地使用权由市规划国土局收回，地上建筑物无偿归政府所有。
第四十一条 在出让土地使用权过程中，通过弄虚作假、行贿等非法手段取得土地使用权的，收回其土地使用权。对直接责任人员，由主管单位或市行政监察部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第四十二条 国家机关工作人员在出让土地使用权活动中，接受贿赂、泄露秘密、徇私舞弊的，由市行政监察部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第四十三条 原行政划拨土地，经批准予以开发建设的，应按本办法协议出让的规定，与市规划国土局签订出让合同，属企业单位的，按市场价格缴交地价款，企业单位以外的单位，按协议地价标准及本办法第十六条规定缴交地价款，并按规定办理土地使用权登记。
第四十四条 有关土地使用权出让的纠纷，争议双方应协商解决，协商不能解决的，可以根据有关法律、法规的规定向人民法院起诉。
第四十五条 过去市政府颁布的有关规定与本办法不一致的，以本办法的规定为准。
第四十六条 本办法由市政府解释。
第四十七条 本办法自公布之日起施行。



1992年6月3日
法学中人性的几点看法
——洪凡





关于人性是否善恶，只是人们的人性观，西方主张人性恶，在很大程度上受影响于宗教、伦理等。其实，恶善作为伦理学范畴，更多地取决于中西方社会物质状况不一样。其实，我也比较感兴趣，在某种程度上，可以说法治是规制人的恶，起到抑恶扬善的作用，但从法律的演变历程来看，其初衷也是有嬗变的，只是我的看法而以。人性是在社会关系中得以存在和体现的，不存在所谓的抽象的人性，人性有先天构造说和后天构造说两种，人们往往把和为人性归结为人是性善论、性恶论……有时这种主观价值的介入破坏了人性本身的客观性抑或纯粹性。人性在初级主要表现为精神存在实体、精神、实践说等，人性是个由众多构成要素构成集合体，有欲望、自私……，有其物质需要，由于生产力的巨大发展，私有制、剩余产品以及阶级对立的产生使得人性不断的丰富和发展，赋予其新的历史内涵，带上时代的烙印。在现代社会里，社会不断满足和服务个人，是有其质的规定性，这是人类历史的巨大进步。是建立于民主和自由基石之上。

针对所谓的为什么会有自私意识，有人会有性恶论的主张，从马克思主义基本原理出发，这种意识的形成是历史的过程。也就是说是历史的发展进步为自私意识的形成提供了土壤。有时你看到周围一些很有趣的现象，比如每个人都极力占有利益。这也许是司空见惯的显例，说人不为己天诛地灭来论证，似乎意犹未尽……既然人的这种自私自利是一个历史的范畴，那么就要用历史唯物主义观点剖析这种所谓的性恶论（在很大程度上人们把自私自利归结为性恶）。在人类早期社会组织中，基于物质生产资料需求，人口的增长，环境的变幻莫测，由个体进行的生产劳动相对具有很大的局限性，难以适应生存的需要，集体性劳作空间有了很大的发展，人与人之间形成了众多的社会关系。在初级社会组织形态中，人所具有的自然性占有很大的比重，社会性修养还没有得到充分的发展。人似乎在本能的生活着，随着人与人之间频繁交流、协作变得普遍共存。与这种社会组织形态相适应的社会组织调节器形成了，这种权威的形成是基于勤劳、勇敢、智慧，这个调停者并没有什么特殊优惠，同是日出而作日入而息，但随着三次社会大分工（农业与畜牧业、农农业与手工业、农业与商业的分离），使得社会产生了巨大的裂变，特别是那些具有勤劳、勇敢、智慧的逐渐把权威异化为暴力，把公共生产资料私自占有。这一切归功于生产力水平，人类改造自然的能力（比如生产工具的改进、时间范围的扩展）的提高。我觉得这个进步表现在以下两个方面：一是，人们需求的物质资料的增加；二是在减少了众多人对既定物质资料获取博弈。人们的社会化初有端倪，进入轰轰烈烈的社会化进程。剩余产品不断丰富和发展，其与社会实践主体之间不是平等分配，尽管其劳作与自身所得之间是丝丝入扣的，并不是我所指的那种意思，这种差异异化程度加深，裂变变得难以缝合，产生了阶级……正是这种社会存在的存在，所以必然会出现这种意识，这种意识是对这种社会存在的反应，这种社会结构的出现从根本上生产力发展所引起生产关系及其上层建筑变化的结果。


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