北京市房屋土地管理局


北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知
北京市房屋土地管理局



各区县房地局、小区办：
居住小区物业管理委员会（以下简称管委会）是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建管委会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作，各区县局要根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部1994年第33号令）、
《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府1995年第21号令）和市局1997年工作计划的安排，认真开展组建管委会的试点工作。现就有关问题通知如下：
一、加强对组建管委会试点工作的领导。各区县房地局、小区办可在本区县的全国和本市优秀管理居住小区，或具备一定条件的居住小区及高档居住区中，选择2－3个小区进行试点，并根据试点小区的实际情况，制订组建管委会计划，报市小区办。
二、管委会应按下列要求组建：
（一）试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的指导、监督下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。
（二）筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐管委会委员候选人。
管委会委员候选人应是道德品质好、责任心强、热心公益事业和具有完全民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。
候选人是产权单位代表的，需经产权单位确认资格。
管委会委员人数一般以5－15人单数为宜，其中使用人不超过管委会委员总数的30％。
（三）筹备组应组织召开由全体产权人、使用人代表参加的第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选举管委会委员，组建管委会。
出席产权人大会的使用人代表不得超过产权人总数的30％。
产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票；使用人代表每人拥有一票投票权。
产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会。其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。产权人代表，多层住宅楼可每幢楼选1－2位，高层楼可每幢楼选2－4位；独幢房屋实施物业管理的，可每层选2－3位代表。
产权人代表大会代表所拥有的投票权按本条第三款确定。
（四）召开管委会第一次会议，选举产生管委会主任。管委会主任必须是产权人或产权人代表。
（五）管委会选举产生后，由筹备组持以下文件到所在地区县小区办报批：
1．成立管委会的申请书；
2．管委会章程；
3．管委会委员名单及基本情况；
4．第一次产权人大会或产权人代表大会决议。
上述第1、第4两份文件应由管委会全体委员签字。
（六）区、县、小区办应在收齐筹备组报送材料之日起10日内完成审批工作，并报市小区办备案。
（七）管委会经批准成立后，筹备组职能终止。
三、管委会的主要职责是：
（一）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。
（二）审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算。
（三）听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。
（四）审议批准物业管理企业制订的物业管理规章制度。
（五）组织召开产权人大会或产权人代表大会。
（六）协助物业管理企业开展各项工作。
四、开发建设单位在管委会组建前聘用物业管理企业对小区进行物业管理的，管委会组建后，应由管委会与物业管理企业重新签订物业管理合同。物业管理合同签订后，双方于15日内将合同副本报区县小区办备案。
五、物业管理企业应为小区管委会解决适当的办公场所。管委会主任的津贴日常办公经费，暂由物业管理企业从其收入中支付。
六、各区县房地局、小区办要加强组建管委会工作的指导，对有关人员进行培训，及时总结汇报试点工作情况，并在总结经验的基础上，积极稳妥地全面开展组建管委会的工作。


第一章 总 则
第一条 组织名称与办公地址：
组织名称： 物业管理委员会（以下简称管委
会）；办公地址：
第二条 管委会是根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部1994年第33号令）及《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府1995年第21号令），为加强本区域内的物业管理，维护全体产权人和使用人的合法权益而自愿成立的管理组织。
第三条 管委会宗旨是代表和维护本物业全体产权人、使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

第二章 产权人大会组织
第四条 产权人大会由所在物业管理区域内的全体产权人、使用人代表组成。
（一）产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。
使用人代表每人拥有一票投票权。
（二）产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会，其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。
产权人代表大会代表的投票权按本条第（一）款确定。
（三）产权人大会应当有过半数产权人或产权人代表出席。
第五条 产权人大会履行下列职责：
（一）选举、罢免管委会委员；
（二）制定、修改管委会章程和管理公约；
（三）审议、批准物业管理企业的年度预算；
（四）决定物业管理的其他重大事项。

第三章 管委会的产生及职责
第六条 管委会是由产权人大会选举产生，代表产权人行使物业管理权力的常设机构。
本会设委员 名，其中主任一名，副主任 名。
管委会主任、副主任在全体委员中选举产生。管委会主任必须是产权人或产权人代表人。
管委会可以聘任秘书一名，负责处理本会日常事务。秘书可以是，也可以不是本会委员。
第七条 管委会拥有下列权利：
1．每年至少召集和主持一次产权人大会，根据10％以上的产权人要求可召开特别会议；
2．采用公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；
3．审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告；
4．审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准；
5．审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；
6．检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；
7．对任何破坏、损害本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利；
8．对个别产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为，可代表全体产权人提起诉讼。
前款的第2、3、4、5项规定的事项，必须经产权人大会通过。
第八条 管委会义务：
1．组织召开产权人大会；
2．执行产权人大会通过的各项决议；
3．贯彻执行并督促产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育；
4．配合物业管理企业工作，及时反映产权人、使用人对物业管理的意见和建议；
5．管委会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损害产权人公共利益。
第九条 管委会召集产权人大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条 管委会主任及其他管委会委员，聘用的专职工作人员，可获得适当津贴。
第十一条 物业管理企业应定期向管委会报送收支帐目，接受监督。管委会对帐务处理有疑问，可委托会计事务所进行审计。

第四章 管委会会议
第十二条 管委会至少每三个月召开一次会议。有半数以上的委员提议，或主任认为有必要时，可召开管委会特别会议。
第十三条 召开管委会会议，由召集人提前七天将会议通知及有关材料书面送达每位委员。委员因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加并行使权利。
第十四条 管委会会议须有半数以上委员出席方为有效。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、物业管理企业等单位人员列席。
第十五条 管委会决议，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。
第十六条 管委会秘书必须做好每次会议记录，并由会议主持人签字后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签字。

第五章 管委会委员
第十七条 管委会委员由产权人、使用人组成，人数为单数，以5－15人为宜。
第十八条 管委会委员应是道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的，具有完全民事行为能力的人士。
第十九条 管委会委员每届任期三年、可以连选连任。
第二十条 管委会委员的增减、撤换，由管委会会议通过后，提交产权人大会通过。
第二十一条 有下列情形的人员不得担任管委会委员，已担任的须停任，并由下届产权人大会通过：
1．因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；
2．无故缺席会议连续三次以上；
3．有违法犯罪行为的；
4．有其他不适宜担任管委会委员的原因。
第二十二条 任何委员停任时，必须在停任后七日内将由其管理、保存的管委会文件、资料、帐簿以及属于管委会的所有财物交还给管委会。
第二十三条 管委会委员的权利和义务：
（一）权利：
1．参加管委会组织的有关活动；
2．有选举权、被选举权和监督权；
3．参与管委会有关事项的决策，拥有表决权；
4．对管委会的建议和批评权。
（二）义务：
1．遵守管委会章程；
2．执行管委会的决议，完成管委会交办的工作；
3．参加管委会组织的会议、活动和公益事业；
4．向管委会的工作提供有关资料和建议。

第六章 管委会经费与办公用房
第二十四条 管委会的经费由物业管理经费中支出。
第二十五条 管委会的经费开支包括：产权人大会和管委会会议支出；有关人员的津贴；必要的日常办公费用。
经费收支项目由物业管理企业负责管理，每季度向管委会汇报，每年度向产权人大会公布。
第二十六条 管委会的办公场所由物业管理企业提供。

第七章 附 则
第二十七条 管委会的解散与终止，依照产权人大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条 本章程经产权人大会通过后生效。
制定和修改后的管委会章程，应报区（县）房地局备案。



1997年6月23日
辽宁省营口市人民政府


营口市工业企业实行经营者年薪制暂行办法


（1998年5月11日市人民政府发布营政发[1998]22号）

第一条 为规范企业经营者工资收入的管理，加速培养和建立高素质、职业化企业家队伍，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于市直国有大中型企业，其它所有制形式及类型企业可参照执行。

第三条 本办法所称企业经营者系指企业厂长（经理）。

第四条 对企业经营者实行年薪制，是以年度为单位，在合理确定企业经营者基本报酬的基础上，将其生产经营成效挂钩考核，进而调节其工资收入水平，体现企业经营者特殊劳动报酬的工资制度。

第五条 实行企业经营者年薪制应遵循以下原则：

（一）坚持按劳分配与按生产要素分配相结合的原则；

（二）坚持政府指导的原则；

（三）坚持责任和权力、利益和风险相一致的原则；

（四）坚持企业经营者的工资分配办法与企业内部工资分配制度分离的原则；

（五）坚持先考核扣况现的原则；

第六条 企业经营者年薪收入由基薪收入和风险收入两部分组成。

基薪收入按上一年本企业职工平均工资收入水平的3倍确定。经营者基薪收入根据本企业职工工资水平变化，每年调整一次。

风险收入按企业对国家、社会的贡献及企业实力的增强程度确定。

第七条 设定企业资产的保值增值、实现利润（或控亏额）、利税总额、销售收入为考核指标体系。具体考核指标值由企业主管部门以企业前3年实现数为基数，按每年递增10%的幅度下达。

第八条 超额完成各项考核指标的，以基薪为基数，按照超计划率的相应比例撮风险收入。

未完成各项考核指标的，按照一定的比例扣减基薪。每项少完成10%（含10%）以内的，按减少比例的50%扣减；第项少完成10%以上的，按等比例扣减。最多扣减至本企业职工平均工资水平为止。

如本企业欠发职工工资，每月按欠工资比例暂扣经营者基薪，待欠发工资补发，予以补足。

第九条 企业经营者除按本办法禽谋取应得的年薪收入和上级另行的奖励外，不得在本企业获得其它工资、奖金、津贴、补贴等工资性收。

第十条 企业经营者年薪收入，按月平易计算，超过个人所得税起征标准的部分，由经营者本人照章纳税。

第十一条 市设立企业经营者年薪管理办公室，其主要职责是：负责对实行经营者年薪制的企业进蚝备案；组织对经营者年薪的审批、处理，直辖市企业经营者与其主管部门及其他具体指标考核部门的纠纷、异议等。

第十二条 企业经营者年薪的兑现工作，于每年一季度内进行。经法定机构对其年度经营结果审计并形成决算报告后，由企业填报年薪兑现表，经企业主管部门核准后报市企业经营者年薪管理办公室审批，由企业主管部门具体组织兑现。

第十三条 企业经营者年薪在企业成本费用中列支，不计入企业工资总额。

第十四条 企业经营者年度基薪由企业于上年末按规定主管部门集中管理，由企业经营者按月向其主管部门借支。企业经营者年度基薪要专户趣储、专款专用，任何部门不得挪用或占用。违者，将按有关规定予以处罚。

第十五条 为实现企业经营者经营行为的连续性，可以经营者风险收入的50%为限，对企业经营者奖励本企业股份。对非股份制企业经营者的这部分奖励，先预留为风险抵押金，待企业公司制改组时用于购买本企业股份。

第十六条 由于企业经营者主观原因发生下列情形之一时，主管部门应终止其经营权。

（一）原盈利企业连续2年盈利额下降10%以上或当年下降30%以上的；

（二）原亏损企业连续2年未实现每年减亏20%以上的；

（三）企业净资产连续2年下降或当年下降15%以上的；

（四）经营者违法违纪或在年薪以外取得非法收入的；

（五）经营者由于其他原因难以经营的。

第十七条 企业经营者年薪收入确定后，以其风险收入为投保额，由企业为经营者办理人身意外伤害保险。

第十八条 企业职工享受的劳动保险、住房补贴等福利性待遇及股息、股红收入，企业经营者仍然按有关规定享受。

第十九条 企业中专职董事长的工资性收入比照经营者的年薪收入水平确定。企业领导班子中其他成员的工资收入仍按本企业的工资分配制度，由企业根据其责任和贡献自行确定，并按原渠道列支，报企业主管部门备案。

第二十条 实行经营者年薪制的企业，不再实行资产经营责任制或经营承包兑现奖。

第二十一条 本办法由市经委负责解释。

第二十二条 本办法自1998年起试行。

附：第一批实行经营者年薪制企业名单。

　

第一批实行经营者年薪制企业名单

营口中板厂

辽宁活塞厂

营口锅炉总厂

营口无线电器材厂

营口报警设备总厂

营口盐业（集团）公司

营口天力电机股份有限公司

营口市有机化工厂

营口纺织厂

营口针织二厂

营口化学纤维厂