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鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知

时间:2024-07-06 19:08:02 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9942
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鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知

黑龙江省鸡西市人民政府


鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知

鸡政发〔2008〕14号

县(市)、区人民政府,市政府各委、办、局,各企事业单位:



现将《鸡西市物业服务收费管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。







二00八年三月四日







鸡 西 市 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法







第一条 为促进我市物业管理行业健康发展,建立公平、合理、质价相符的物业服务收费机制,规范物业服务收费行为,根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》,结合我市实际情况,制定本办法。



第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。



第三条 住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。



第四条 实行政府指导价物业服务按等级收费。我市物业服务共分五个等级,分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准由市房产主管部门按照国家和省有关物业等级分类标准制定,最高为五级,最低为一级(指住宅非小区)。



第五条 实行政府指导价物业服务收费标准按物业服务等级标准核定。



五级基准价为:月/平方米建筑面积0.80元;



四级基准价为:月/平方米建筑面积0.60元;



三级基准价为:月/平方米建筑面积0.40元;



二级基准价为:月/平方米建筑面积0.30元;



一级基准价为:月/平方米建筑面积0.15元;



浮动幅度为10%(详细内容见附表)。



实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业公司在物业服务合同中约定。



第六条 实行政府指导价的住宅小区和住宅非小区服务项目内容按《黑龙江省物业服务收费管理办法》(黑价联字〔2004〕104号)执行。



第七条 实行政府指导价的物业服务收费标准应与物业服务内容、项目对应,并按等级实行“菜单式”收费。物业公司应当在与业主签订的物业服务合同中具体约定物业服务等级、服务项目、服务内容、服务收费标准等。禁止物业服务企业扩大收费范围和提高收费标准。



第八条 新建物业服务项目的物业服务收费,由建设单位根据物业特点和服务要求,选择服务项目、服务登记并依据本办法第五条、第六条规定拟定,在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报市价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。



第九条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内,将物业服务合同提交市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。



第十条 物业服务收费按房屋所有权证标明的建筑面积计算,未办理房屋所有权证的以售房合同中标明的建筑面积计费,房改售房以实际建筑面积计费。



第十一条 物业服务企业可按月/平方米、季/平方米、半年/平方米、一年/平方米 计收物业服务费,具体收费期限由双方在合同中约定,但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费。



第十二条 物业服务企业应按规定实行明码标价,做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰,并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。物业服务收费明码标价的内容包括:物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业服务企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并标示新标准开始实行的日期。



第十三条 垃圾处理费按有关文件规定执行。



第十四条 二次加压供水收费。由城市供水企业负责加压供水的,其费用应核定到供水成本当中;由物业公司负责二次加压供水,但已享受城市供水企业趸售价格的,用水缴纳的是终端水价,其费用不得核定到物业服务费用中,用水不再负担二次加压供水费用。目前,二次加压供水仍由物业公司(含房管所房屋产权单位)管理,但未享受城市供水企业趸售价格的,供水费用可核定到物业服务费中,由用水户承担。具体收费标准由市价格主管部门核定。今后,随着城市供水价格调整,二次加压供水所发生的费用应逐步理顺到城市供水成本中。



第十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用,可以向委托单位收取手续费。具体标准在双方的委托合同中约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。



第十六条 物业服务企业应当遵守国家的法律、法规以及有关文件规定,严格履行物业服务合同,若未能履行物业服务合同约定,导致业主人身、财产、安全受到损害的,应当承担相应的法律责任。



第十七条 业主应当按照物业服务合同约定,按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定不交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以根据合同约定申请经济仲裁或民事诉讼。物业服务企业未按合同约定为业主提供质价相符的物业服务的,业主有权根据合同约定申请经济仲裁或民事诉讼。



第十八条 物业服务双方应接受相关居民委员会的监督,发生物业服务纠纷时可接受居民委员会协调。



第十九条 物业服务企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定,未提供相应物业服务的,由物业管理行政主管部门根据国家、省、市有关规定予以处罚。构成价格违法、违规的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律规定予以处罚。



第二十条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。



第二十一条 对享受政府低保家庭的物业服务费,物业企业可根据企业实际情况,在收费标准上酌情优惠。



第二十二条 县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门做好本区域内物业服务收费的监督管理工作,可参照本办法制定本县(市)物业服务收费政府指导价和服务标准,并报市物价局、房产局备案。



第二十三条 本办法由市物价局、房产局负责解释。



第二十四条 本办法自2008年4月1日起执行。







附:鸡西市普通住宅小区物业服务指导价构成表







鸡西市普通住宅小区物业服务指导价构成表(五级)

项 目


每平方米建筑面积月收费标准



1、绿化管理费


0.04



2、保洁服务费


0.17



3、公共秩序维护费


0.16



4、共用部位、共用设施设备、日常运行维护费






0.238



(其中含庭院灯照明及养护0.03、监控对讲0.05)



5、综合管理服务费


0.13



6、利润


0.03



7、税金


0.032



合 计


0.80





备注:此标准以40000平方米住宅小区为依据测算。







鸡西市普通住宅小区物业服务指导价构成表(四级)

项 目


每平方米建筑面积月收费标准



1、绿化管理费


0.03



2、保洁服务费


0.124



3、公共秩序维护费


0.11



4、共用部位、共用设施设备、日常运行维护费


0.179



(其中含庭院灯运行及养护0.03、监控对讲0.03)



5、综合管理服务费


0.10



6、利润


0.024



7、税金


0.033



合 计


0.60





备注:此标准以40000平方米住宅小区为依据测算。







鸡西市普通住宅小区物业服务指导价构成表(三级)

项 目


每平方米建筑面积月收费标准



1、绿化管理费


0.02



2、保洁服务费


0.088



3、公共秩序维护费


0.04



4、共用部位、共用设施设备、日常运行维护费


0.144(电子门及楼道灯维护0.03、楼道窗为0.01、庭院灯运行及养护0.02)



5、综合管理服务费


0.07



6、利润


0.016



7、税金


0.022



合 计


0.40





备注:此标准以40000平方米住宅小区为依据测算。







鸡西市普通住宅小区物业服务指导价构成表(二级)

项 目


每平方米建筑面积月收费标准



1、绿化管理费


0.01



2、保洁服务费


0.069



3、公共秩序维护费


0.01



4、共用部位、共用设施设备、日常运行维护费


0.134(电子门及楼道灯维护0.03、楼道窗为0.01、庭院灯运行及养护0.02)



5、综合管理服务费


0.05



6、利润


0.012



7、税金


0.015



合 计


0.30





备注:此标准以40000平方米住宅小区为依据测算。







鸡西市普通住宅小区物业服务指导价构成表(一级)

项 目


每平方米建筑面积月收费标准



屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、基础、楼道内外门、清疏和维修上下水管道、垃圾道、烟囱、化粪池


0.076



电子门及声控灯(不含电费),日常维护养护


0.03

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论宪法序言
  
[英 文 名] On Preamble of Constitution
[内容摘要] 作为独立的有效的宪法组成部分,宪法序言不仅对宪法正文具有约束力,它本身也应具有法律效力。为避免频繁修改,写进宪法序言的内容要符合重大、长期、简约、原则的要求,并淡化意识形态色彩。
[关 键 词] 宪法序言 概念 特征 争论 评析
[作者简介] 谢维雁(1968-),男,重庆市忠县人,法学硕士,山东大学威海分校法律系教师。
[通讯地址] 山东省威海市文化西路180号, 邮政编码:264209
[电子信箱] xwyan3721@sina.com xwyan3721@hotmail.com



2004年3月14日下午,十届全国人大二次会议经过表决,以赞成2863票、反对10票、弃权17票 通过了包括13项主要内容的宪法修正案(下称2004年修正案)。其中,涉及对序言的修改共4处:一是将“沿着建设有中国特色社会主义的道路”修改为“沿着建设中国特色社会主义道路”;二是将“在马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论指引下”修改为“在马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和‘三个代表’重要思想指引下”;三是在“逐步实现工业、农业、国防和科学技术的现代化”之后,增加“推动物质文明、政治文明和精神文明协调发展”的内容;四是在宪法关于统一战线的表述中增加“社会主义事业的建设者”。自十六大召开以来,修宪呼声渐次高涨,来自民间和官方的各种修宪建议纷至沓来,学界对宪法问题的争论更是异常激烈。争论中,有人提出取消或删除现行宪法序言的主张。2004年修正案的高票通过,意味着取消或删除宪法序言主张的破产。因为,2004年修正案不仅没有接受上述删除或取消序言的主张,而且还进一步完善了现行宪法的序言。但宪法序言的争论并不会因2004年修正案的通过而自然平息。因此,本文拟对宪法序言的概念、特征、与宪法正文的关系及重点对宪法是否一定要有序言、宪法序言到底应该包括那些内容及序言的法律效力等问题作初步探讨。


一、宪法序言的概念与特征


宪法序言,又称宪法前言,目前学界并无统一的定义。笔者认为,所谓宪法序言,是指由该宪法或该国传统、习惯、理论以“序言”(或“前言”等)的名义所确认的,位于宪法正文之前,具有相对独立性,并成为该宪法正式文本之有效组成部分的叙述性文字。由于各国对宪法序言功能的认识、各国实际赋予宪法序言的功能存在着较大差异,不易准确、完整地概括,因此,没有必要在宪法序言的概念中对序言的各种功能、内容等进行总结性界定。
根据这一定义,宪法序言的特征如下:(1)位于宪法正文之前。(2)是一种叙述性的文字,主要用以叙述立宪之根据、建国的由来、国家之目的、宪法之地位及确立意识形态等,在内容上不属于宪法规范,不适宜写进宪法正文。须注意的是,宪法序言也有以条文形式表现的,如玻利维亚共和国宪法的“序言”就由4个条文构成,但是不能认为这些条文是宪法正文。(3)宪法直接将其确认为序言,或者该国传统、习惯及宪法学理论将其视为序言。位于宪法正文之前的叙述性文字并不总是宪法序言,还要该宪法是否确认它是序言。如法国1958年宪法的序言前还有一段文字:“共和国政府根据1958年6月3日的宪法性法律建议,法国人民通过,共和国总统公布宪法性法律,其内容如下”,该宪法将接下来的文字标明为“序言”,这说明该宪法并未将前面这段文字视为序言,在这种情况下,我们则须尊重该宪法的意愿。(4)是正式公布的宪法文本的有效组成部分。(5)宪法序言在内容上具有相对独立性。


二、宪法序言与宪法正文的关系


这里讲宪法序言与宪法正文的关系,其当然的前提是宪法必须有序言。笔者认为,揭示宪法序言与宪法正文之间的区别并无实质意义,因此,在此主要揭示二者的关联。

首先,宪法序言与宪法正文共同构成完整的宪法典。这是从宪法的形式结构上讲的。一部拥有序言的宪法,其序言是宪法的组成部分之一。因此,对一部拥有序言的宪法而言,其完整的形式结构一般包括:序言、总则、分则、附则四个组成部分。

其次,宪法序言与宪法正文分享共同的原则和精神。这意味着序言与宪法正文在内容和含义上必须保持高度和谐一致,而不能出现矛盾、抵触。二者如有抵触或矛盾,应当依序言优先的原则进行解释,这是因为序言是在更高的层次上(往往是在政治层面上)进行的原则概括和抽象,应当具有更普遍的适用性。当然,如果二者之间的矛盾、冲突较大,不能用解释的办法进行弥合,则应考虑修宪了。一些纯粹叙述性的宪法序言似乎并不包含什么原则和精神,但仍须保持序言与宪法正文之间的一致性。

再次,宪法序言与宪法正文在内容上互为补充。包含基本原则、精神的宪法序言,对宪法正文的适用和解释具有约束力,也即宪法具体条文的适用与解释必须贯彻序言所载的原则和精神;而对宪法具体条文没有规定的事项的处理,须遵从序言的原则、精神。“宪法本文(即宪法正文——谢注)的各个条款的实施也只有和宪法序言所宣布的原则相结合才能有明确的目的”,因此,宪法序言“构成宪法本文的指导原则”。 另一方面,对宪法序言内容的准确、全面把握,并使它在实践中真正实现,往往也依赖于宪法正文的具体条文。如我国宪法序言最后一段赋予了宪法的根本法地位、规定自身具有最高法律效力,但它须与总纲第5条规定结合起来方才构成宪法保障制度。当然,宪法保障制度在我国也还有待于进一步完善。


三、关于我国现行宪法序言的争论与评析


第一个问题:宪法是否一定要有序言?

我国多数学者认为,宪法序言是宪法的有机组成部分,其存在具有积极意义。有学者甚至认为我国现行宪法的序言是旷世之作。 根据学者们的概括,宪法序言作用是:宣布统治者的建国纲领、政治主张或宪政理想,规定不便于用条文形式规定的内容; 宪法序言具的功能如下:宪法序言是“国家的宣言书”,是“国家的总纲领”,它“规定一国的基本原则”。 我国官方也特别看重宪法序言。如有国家领导人认为,宪法序言“是宪法的灵魂”。
也有人持一种相反的观点,认为宪法不应该有序言。其主要理由是:宪法首先是法律,而法律就应该有法律的样子,即每个宪法条文都必须由行为模式和法律后果构成。序言不是法律条文,所以,宪法不该有序言。如果希望宪法被人民尊为法律,希望它被人民尊为最高法律,我们必须将一切非法律规则从宪法中赶走扫尽。 也有学者认为,我国宪法修改太频繁的原因之一就是为序言所累,因此主张删除宪法序言。

其实,关于要不要宪法序言的问题,在我国早有争论。在1970年对我国1954年宪法进行修改的讨论中,即有人主张不要“序言”——将“序言”合并“总纲”中。不过当时的出发点是想使宪法简明扼要,通俗易懂,疏简文字,避免重复。而且,也不是彻底不要序言,只是要将序言合并到总纲中去。 当然,这个建议最终没有为当时的修宪者采纳。

笔者认为,对要不要序言的问题,须从以下几个方面来认识。

首先,从法典的形式结构看,序言并非宪法绝对必要的组成部分。这一方面可从宪法序言产生的缘由中得到说明。一般法律都由第一条开始按照顺序展开。到近代,立法者为使人民更易于理解,除了使条文的规定更加明确易懂以外,最重要的是在法律前面加上一个序言,用以说明法律的目的和根据等事项,指导或启发人民对法条加以正确理解和解释。 而在宪法正文前冠以序言,由美国1787年宪法首创其例。近代以来各国制定宪法时多有仿效。说明宪法的目的和根据,指导或启发人民对宪法条文加以正确理解和解释,这是宪法序言产生的主要缘由。从这个缘由可以看出,序言并非宪法绝对必要的组成部分。另一方面,序言并非绝对必要,还可从当今世界仍存在很多没有序言的宪法这一事实得到解释。据有关统计,目前虽然绝大多数国家的宪法都有序言,但是,没有序言的宪法也达31部之多。多数宪法有序言,表明序言的存在具有某种合理性,实践中这些序言也确实发挥了某些作用;但31部宪法没有序言,也说明:序言对宪法并非必不可少。总之,至少到目前为止,还没有任何一个国家将其所取得的成就或者所发生的问题,完全归结为拥有或者没有宪法序言。

关于严格防范候鸟迁徙带来高致病性禽流感蔓延的紧急通知

农业部


关于严格防范候鸟迁徙带来高致病性禽流感蔓延的紧急通知

农业部


各省、自治区、直辖市及计划单列市农牧(畜牧、农业、农林)厅局:

  候鸟迁徙是禽流感传播的重要途径。随着天气逐渐转暖,候鸟迁徙季节即将来临。在东南亚地区和我国南部地区越冬的候鸟逐步开始回飞,跨地区迁徙频繁,散发和传播禽流感病毒的危险性增大,给我国防治高致病性禽流感工作增加了难度。各地要提高警惕,采取切实有效措施,严格防范候鸟迁徙带来的禽流感疫情蔓延。现就有关问题紧急通知如下。

  一、尽快掌握本地区候鸟的种类和活动范围。主动与林业部门联系,了解掌握候鸟迁徙情况,加强对候鸟栖息地周围的消毒,采取必要的隔离防范措施,对候鸟的排泄物进行统一处理。

  二、认真搞好禽流感疫情监测工作。要加大检测抽样比例和频率,做好预警预报工作,把水禽及河网密布地区的家禽列为监测重点。监视候鸟异常发病和死亡情况,一旦发现死亡的候鸟、野禽,应立即报告省级动物防疫部门,并进行检测。

  三、大力宣传禽流感科普知识。加强对鸭、鹅等水禽养殖企业和养殖户防治禽流感知识的宣传。严格家养水禽管理,避免到候鸟栖息地等开放水面放养,控制家养水禽接触候鸟及其分泌物、排泄物、羽毛等,减少禽流感病毒的传播机会。

  四、继续强化家养水禽的免疫。当前,要特别抓好种水禽的免疫,防止禽流感的扩散。

  五、重视推广标准化养殖配套技术。指导养殖小区和养殖企业实行专业化饲养,加强封闭管理,防止家禽与候鸟接触,做好小区的消毒工作。鸡和鸭鹅等家养水禽之间、家禽与猪等家畜之间,要严格隔离饲养,避免交叉传染。

  六、严格防范候鸟进入动物饲养场。要加强对动物园、野生动物饲养场的开放水面的管理,严防外来候鸟进入。

  七、注意加强宠物鸟和观赏鸟的管理。对饲养宠物鸟和观赏鸟的群众要加强引导和教育,防止这些饲养鸟类与候鸟发生接触。要会同有关部门,暂时关闭鸟市,严禁野鸟买卖。



二○○四年二月九日